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公示地価、路線価、基準地価、固定資産評価額の違いをまとめてチェック!

路線価って何だろう?

路線価(ろせんか)という言葉は不動産投資をする上で必ず知っておきたい知識のひとつです。また近年では相続税が改正され、課税対象者が増えたことから相続税対策としても注目されています。

土地の地価を表すものといえば下記の4つが挙げられますが、それぞれに意味が違うのでよく理解しておく必要があります。

  • 路線価
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額

このように4種類に価格が分かれているので「一物四価」と言われることもあります。それぞれ、発表する行政庁が違えば、利用目的、価格の根拠となる理由なども異なります。まずはこれらの違いをみていきましょう。

1.公示地価、路線価、基準地価、固定資産税評価額について

土地の価格といっても「公示地価」「路線価」「基準地価」「固定資産税評価額」など種類が多く、どれを用いるかで価格も変わるので混乱しやすいポイントです。ここでは簡単に要点を抑えて理解しておきましょう。

1-1.公示地価の意味とは

「公示地価」とは全国に定めた地点(=標準値)を対象に1㎡あたりの価格で表した地価のことです。

公示価格の参考例

画像のように敷地そのものに対しての価格がそれぞれ定められており、これが公示価格となります。これは特別な事情がない場合の適正な取引価格であり、標準値の単位面積あたりの正常な価格されています。

発表は国土交通省が毎年1月1日時点での価格を3月に公表しており、メディアでも取り上げられることがあるので投資家でなくとも聞いたことがあるかたは多いのではないでしょうか。

※参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

1-2.路線価の意味とは

「路線価(ろせんか)」とは課税価格を算出するときに基準となる地価のことで、1㎡あたりの土地価格のことです。

路線価の参考例

画像は実際に平成27年度の新宿区の路線価を一部切り抜いたものですが、ここからも分かるように路線に対して単価が定められています。公示価格が敷地に対しての価格だったのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」に対しての価格という違いがあるのです。路線価は国税局によって毎年1月1日時点での価格を8月上旬に発表されています。

また路線価も二つに分けられ、一つは相続税や贈与税の基となる「相続税路線価」、そしてもう一つが固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基となる「固定資産税路線価」となっています。

混乱しやすいですが、路線価といえば多くの場合相続税路線価を指しているといっていいでしょう。実際に不動産投資で物件を取得するときにも「相続税路線価」を用いることになります。

  • 相続税路線価:公示地価の8割程度
  • 固定資産税路線価:公示地価の7割程度

土地の価格といえばすべて「公示価格」を用いるのかと思いがちですが本当に利用することが多いのは「路線価」のほうです。公示価格を用いた案件を持って金融機関へ融資の相談に行ったとしても、担保割れになり審査を受けられないということになることもあります。不動産を購入するときに土地の価値を知りたいと思ったときには、相続税路線価をチェックするとよいでしょう。

※参考:国税庁 – 財産評価基準

1-3.基準地価の意味とは

「基準地価」は「公示地価」と非常によく似ており混乱しやすいものの一つです。基本的には同じものだと考えてよいでしょう。公示地価が1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は7月1日時点となります。

※参考:国土交通省 – 土地総合情報ライブラリー

4-4.固定資産税評価額の意味とは

「固定資産税評価額」とは各市町村が固定資産税や都市計画税を算定する際に基準とする価格です。

総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき各自治体の担当者によって一つ一つ確認されながら決定されているため計算ミスなどが起こるリスクもあります。また、3年に一度見直されることになっていますが、地価変動の大きい都市部では毎年、時点修正されるので注意が必要です。

2.土地の実勢価格に影響を与えるものとは

土地の実勢価格に影響を与えるもの

土地の実勢価格というものは立地や社会情勢、そのほか多くの要因によっても変わります。

たとえば同じ道路に接する土地なら路線価も同じになりますが、道路に対して南向きで接するのか北向きで接するのかでは日照にも大きく影響するため、路線価格が同じでも実勢価格には差がでることもあります

また、その土地を欲しいと思うひとが多ければ価格は上がり、少なければ下がります。このように毎年ニュースで地価が変動しているのには背景に様々な要因が複雑に影響を及ぼしているからです。

公示価格や路線価格などはあくまでも一つの指標として活用していくほうがよいでしょう。

3.首都圏の土地を持つべき理由とは?

地価という点でみると、不動産事業を成功させるには首都圏の土地を持つべきでしょう。というのも都心の土地は値上がりすると予想されていますが、地方では値下がりすることが見込まれているからです。

地方では過疎化や工場や大学の移転などによる人口流出が問題となっているので、土地は値下がりすると見られています。たとえ人口が20万人を超える県でも、土地が広ければ「家賃を払うよりも戸建てを買ったほうがよい」と考える傾向も強くなりますからアパート経営などの不動産事業は難しくなると考えられます。

また「土地の価格は今後は下がるのではないか?」と言われることもありますが、海外投資家からは「これほどの大都市の不動産にもかかわらず非常にお買い得な価格」と見られています。

海外では外国人の土地所有権を認めない国もありますが、日本に至ってはほぼどのような不動産でも資金さえあれば取得できるためとても魅力的に映るのです。さらに近年では円安が進んでいることもあり、たとえ首都圏の地価が上昇しようとも海外勢にとっては「お得な不動産」であることに変わりはないでしょう。

土地は建物とは違い劣化しない資産ですから、価格が下がりにくい(上がる見込みのある)土地を取得することが大切です。都心での一棟不動産投資によって、家賃収入を得ながら東京の土地を手に入れるという方法もあります。

人によって投資戦略は異なりますが、まずは下記の無料セミナーなどを活用しながらご自身にあった方法を見つけてみてはいかがでしょうか。

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