人口減少時代の不動産投資

借地権の不動産は購入しても良いのか?

購入しても良い人とオススメ出来ない人に分かれる

収益物件を探していると、まれに借地権(しゃくちけん)のついた不動産を目にすることもあるかと思います。人によっては借地権つきのアパートを購入して高利回りを得ているかたもおられますが、この方法はすべての方にオススメできるものではありません

ではどのような方なら購入してもよいのか。詳しくみていきましょう。

1.借地権とは何だろう?

借地権の不動産は購入しても良いのか?

借地権とはその名のとおり土地を借りる権利のことで、もう少し具体的にいえば「その上に建物を所有することを目的とする地上権や賃借権」のことです。つまり借地権つきのアパートでは土地の所有者は別におり、その人から土地を借りてアパート経営を行います。

もちろん建物部分の所有権は買主にあるので、リフォームや修繕などは所有者の自由にできます。ただし土地は借り物なので更地にして売却するなどができず、出口戦略は限られることなどに注意しておきましょう。一方で土地の所有権もある場合は建物と土地が自分のものになるので出口戦略の幅も広がります。

一見すると借地権のある物件は手間がかかるようにも思えますが、実は安い価格で購入できるというメリットもあるのです。

2.借地権つき物件を購入するメリットとは?

借地権つき物件は相場よりも格安で購入できることが多々あります。また借地権であろうと借主(入居者)から見ればなにも変わらないので家賃が安くなるということはないので高い利回りを狙うことができます

さらに土地の所有権が地主にあるため、買主には土地の取得税や固定資産税、都市計画税がかかりません。当然“登記”も不要なので不動産を購入する際の諸費用も抑えられるでしょう。

3.借地権つき物件のデメリットとは?

これだけを見るとメリットだらけの投資方法のようにも思えますが、借地権つき不動産投資にはデメリットもあるので注意が必要です。

3-1.土地の所有権がない

まず第一に土地の所有権がないというところでしょう。

建物部分は少しずつ価値が償却され、やがて税務上の価値がゼロになりますが、土地は償却や劣化のない「資産」です。土地の所有権がないということは担保評価が低いということですから金融機関から融資を受けることが難しくなるため、購入できるのは自己資金が豊富にあるかたに限られてしまいます。

借地権への融資を行なう金融機関がないわけではありませんが非常に少ないため、言いかえれば出口戦略が非常に難しくなるということを承知のうえで購入しなければなりません。

3-2.地代の負担がある

また土地を借りているわけですから地代の負担があります

地代の目安はおよそ更地価格の0.5%~1.5%(年間)となっています。ほかにも現金購入ができたとしても自己資金のほとんどを投入してしまった場合、その後に大規模な修繕が必要になった際の費用を用意できない恐れもあります。

3-3.売買や建て替えを行なう際の地主とのやり取り

そして売買や建て替えを行なう際には地主の許可が必須です

また建築費用などを金融機関から融資してもらうには印鑑証明書つきの地主の承諾書を提出しなければならないのですが、これが確実に手に入るとも限りません。場合によっては提出を拒否されることもあるので十分に注意しておきましょう。

売買や建て替えを行なうときには名義変更料建て替え承諾料条件変更承諾料などの諸費用が発生することもあります。具体的な金額は地域によっても相場が異なるので税理士等の専門家へご相談ください。

4.家賃収入だけを考えると非常にお得な借地権つき物件!

現金が豊富にあることなどの条件はありますが、借地権つき物件は家賃収入(インカムゲイン)だけを考えると非常に魅力的です

将来的に売却して利益を確定するつもりがない、大きなお金が必要になったときには他に所有している不動産を売却できるなどのかたであれば借地権つき物件も一つの方法でしょう。ただしいずれは子どもに資産を相続したいという場合などはあまりオススメできません。投資目的や自己資金などを考慮しつつ判断していきましょう。

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