再建築不可物件の特徴

稼げないから稼げるへ!相続前に必ず確認することとは

相続前に必ず確認することとは?不動産を引き継ぐための基礎知識

地主のかたは相続税対策として不動産投資を始めることが多くあります。それに対し「サラリーマン大家さん」は家賃収入のために始めることが殆どで、両者の目的はまるで違います。

実はここに大きな問題が潜んでいることをご存知でしょうか。

1.「稼げる土地」と「稼げない土地」との二極化が進んでいる

不動産投資での土地活用方法

サラリーマン大家さんの多くは“土地の購入”から始めるため「都心か地方か」「区分か一棟か」ど選択肢が多いのに対し、地主のかたは既に土地をお持ちですから「この土地で何をするのか」から考え始めることが多いかと思われます。

しかし今は人口減少や都心部への移動などで「稼げる土地」と「稼げない土地」とに二極化している時代です。もし「稼げない土地」のうえにアパートなどを建ててしまえば、人口が減るにつれ空室が目立つ不動産になる恐れもあります。まずは土地活用を始めるまえにお持ちの土地が稼げる土地なのかどうかを見極めるところから検討することが大切です。

稼げる土地稼げない土地
最寄り駅から近い最寄り駅まで徒歩20分、
ターミナル駅まで快速で30分など遠い
企業や大学、医療、行政などが集まる企業や大学などが撤退している
若者が多く活気がある若者の流出、高齢化が進む
換金性がある換金性がない
人気がある人気がない

稼げる土地とは簡単にいえば人気や需要のある土地のことです。

人口が増えており賃貸需要があるエリアなどは、将来にわたって安定した収入を得ることもできるでしょう。需要があるということは売却する際に買い手が見つかりやすく換金性が高いということでもあります。

具体的にいえば東京23区が挙げられます。ここは地方からの人口流入が多く、少子化の今も人口が増えつづけています。そのほか一部の地方でも「コンパクトシティ化」が計画されているエリアでは、おそらく今後も賃貸需要はあるでしょう。しかしそれ例外の地域では過疎化が進むにつれ「稼げない土地」になることも考えられます。

人気のない土地や地域では若者が減っており、さらに持ち家のかたが多いため、賃貸経営を始めたとしても需要が少なく赤字となる危険もあるのです。すでに日本経済は成熟期を迎えており、再び高度経済成長期へ突入するとは考えにくいもの。たとえスタートラインは「相続税を抑えるため」だとしても、資産を組み替えることで将来にわたって収益が見込める不動産を次世代へと繋げることができるのです。

2.相続も慎重になる時代!「将来性のある土地」を次世代へ

不動産投資での土地活用方法

一時的な相続税対策のためだけに無理な土地活用をするとリスクが高くなってしまいます。では稼げない土地をお持ちのかたはどうしたらよいのでしょうか

一つの方法として稼げない土地を売り、稼げる土地を取得することが挙げられます。

“稼げない土地”を売却し長期的に家賃収入が得られるような“稼げる土地”へと組み替えることで、本当に価値のある資産を次世代へつなげることができるでしょう。

もちろん土地に限らず、区分所有マンションや一棟物件でもよいと思います。大切なのは今後も需要が見込める不動産を取得することですから、まずは立地や周辺環境などを調査しつつ探してみてください。

3.いま注目されている不動産投資とは何だろう

東京や大阪、京都などでは「民泊」や「シェアハウス」が注目されています。民泊は外国人観光客を主なターゲットにしており、五輪を目前にした今、宿泊施設不足の解消策として期待が高まっています。

ただし民泊はこれからようやく規制が固まるところですから、今後の政府の方針次第ではビジネスとして成り立たない恐れもあるなど注意が必要でしょう。また、民泊だけでなく旅館やホテルは増加する可能性があり、ほかにも国は稼働率の低いラブホテルの改築を決めていますから、今後は宿泊施設の数も急増するでしょう。いまは数が増えすぎたことで予約が入らず撤退する方もおられるようです。民泊は区分所有マンションの一室などで行われており、マンション全体の資産価値低下が心配されるなど問題も抱えています。

一方で、シェアハウスはすでに規制が定められていますから安心して運営することができます。最近ではその高い将来性などから融資に積極的になっている金融機関も増えており、融資を受けて購入することもできます。

「東京都建築安全条例の改正が4月1日に施行され、この規制緩和で銀行が動き始めた。これまで一部の金融機関しかシェアハウスへの投資にお金を出さなかったが、今はどこも積極的になっている」

※引用:経済界 2015年11月10日掲載

4.資産価値の高い土地を手に入れるということ

いつ不動産を組み替えるのか、そのタイミングを見極めるのは非常に難しいものがあります。代々受け継いできた土地を手放したくないという想いもあります。

しかしこれから日本では人口減少が進みますし、過疎地域のなかには消滅する可能性が指摘されているものもあります。すでに今、コンパクトシティ化の動きが見られるようになっており、地方などでは行政サービスの効率化や都市機能の維持などのため、空き家の目立つ郊外などから街の中心地へと、住宅や医療、教育、行政サービスなどが移されようとしているのです。

すると一部の中心地エリアを除き、郊外などの不動産価格は下がるでしょう。

賃貸需要があるエリアではアパートなどを建設し土地活用する方法もありますが、需要がそれほど見込めないエリアにある場合は土地を売却して都心の土地を購入するというような“資産の組み替え”も一つの方法といえるでしょう。

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