木造住宅の耐震等級

木造の本当の寿命を知っていますか?

木造の物件は長持ちしない、って本当ですか?

突然ですが、これから不動産投資を始めようとされているかたは、木造とRC造のどちらを購入しようとお考えでしょうか?
もし「木造は長持ちしない」というイメージを持たれているのであれば、是非この記事をご覧ください。なぜ多くのかたが木造を購入しているのか、お分かりいただけると思います。

1.木造物件の耐用年数はどれくらい?

木造住宅の寿命

物件を選ぶときやローンを組むときなど、様々なところで「耐用年数」という言葉を見聞きするかと思います。これによると木造は22年となっているので、人によっては「木造は22年しか持たないのか」「22年で建てなおすのか」などと思ってしまう方も多いようですね。

しかし耐用年数が22年だからといって、22年しか使えないというわけではありません

  • 軽量鉄骨:19年
  • 木造:22年
  • 鉄骨:34年
  • RC造:47年

たとえば、昔住んでいた木造のアパートを訪れてみると数十年たった今でも現役で収益を上げていた、という経験をされた方もおられるのではないでしょうか。TV番組などで映しだされる農家さんのご自宅が“築100年以上”という話もあります。

時代とともに技術や工法が発達しているので、木造でも長寿命な物件を建てることが可能です。たとえば利用する木材をクリやケヤキなど丈夫なものにすることでも寿命は変わってくるでしょう。

そもそも耐用年数とはあくまでも“税務上”での減価償却を計算するための目安ですので、一括りに「○○年でダメになる」とは言えないことがお分かりいただけるかと思います。

1-1.「木造30年」は実態を反映していない数値だった!?

国交省が公表している資料では便宜上「木造30年」としていますが、これらは実態を反映した数値ではありません。あくまでも取り壊された建物の築年数であったり、「住宅総数÷新築件数」というようなサイクル年数から取られているため、実態とかけ離れているという話はよく聞かれます。

もし本当に30年ほどで木造住宅が寿命をむかえるのなら、法隆寺のように1300年以上も経っている建築物の説明がつきませんよね。木造物件は定期的なメンテナンスを施すことで驚くほど長持ちすることは、私たち日本人がよく知っていると思います。

不動産投資でも「木造だから長持ちしない」「RC造だから良い」という考えでの物件選びはオススメできません。もし築古の木造アパートだったとしても、それまでの持ち主がメンテナンスを怠っていなければRC造より長く頑張ってくれる可能性もあるのです。

2.木造住宅の本当の寿命ってどれくらい?

木造の寿命

早稲田大学の小松幸夫教授らが2011年に行った「建築寿命に関する研究 」によると木造の平均寿命は65年とされています。この寿命は時代とともに伸びており、木材や薬剤の改良などによって今後も伸びることは明らかです。

たとえば企業によってはシェアハウスを建築する際に薬剤を芯まで注入し半永久的に効果を持続させる方法をとることで建物の劣化を大幅に防いでいます。また、AQ認証品である優良木質建材を使うなどにより耐用年数を飛躍的に伸ばしており、建築方法や定期的なメンテナンスなどを工夫することで75~90年の耐久性が認められていることもあります

【寿命推計のまとめ】

●構造材料による差はない
 ・木造は短い、RCは長いということはないといえる
 ・面積の大小が影響している

●最近は寿命が伸びている
 ・経済情勢の変化
 ・建物の質の向上

●ただし欧米と比較するとまだ短命

※引用:財務省・PRE戦略検討会

3.日本と欧米のメンテンスに対する意識の違い

日本と欧米との建物に対する意識の違い

(※画像:財務省データより作成)

さきほども少しお話しましたが、メンテナンスによって建物の寿命や価値は変わります。日本人の場合は「建物の価値はいずれなくなるだろう」という意識が強いので、メンテナンスを行ったり資産価値を上げることを疎かにするケースが見られるため、ますます資産価値は下がるという負のスパイラルに陥っているのです。

一方、欧米のように「建物の価値は維持される」という考えが浸透してる国では、資産価値を上げるためにメンテナンスをするということが根付いており、建物の寿命は日本よりも長くなっています。

4.メンテナンスコストを考えると木造がいい

木造住宅は構造がシンプルなので、雨漏りやリフォームのときでもRC造とくらべて少ないコストで済むなど、長く運用していくうえで大きなメリットがあります。これは木造ならではの魅力です。

メンテナンスさえしていれば耐久性があり、しかもコンクリート造とくらべて修繕やリノベーションなどがしやすいので、建物に付加価値をつけることも可能。将来的に建物がボロボロになって取り壊すときも、木造ですから解体費用は安くなります。更地にして売却したり、新しく物件を建てて新たに耐用年数22年で始めることもできるでしょう。

5.中古物件はメンテナンスされていたかをチェックしよう

ここまで木造住宅の寿命やメンテナンスの大切さについてお話してきました。そこでもう一つお話したいのは、中古物件を選ぶときの注意点やリスクについてです。

築年数が古いものなどは何度もオーナーチェンジが繰り返され、過去にどのようなメンテナンスがどれくらいの頻度でされていたのかが分からないような物件もあります。外見状は綺麗に見えても、雨漏りなどで内部が腐食してしまっているケースや、致命的なダメージを抱えてしまったものも紛れているものもあるかもしれません。中古だけにこだわらず、新築も視野にいれて物件を探すことで、よりリスクの低い不動産投資ができるでしょう。

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