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返済比率は何%がいい?不動産投資を破綻させない秘訣とは

融資の返済比率を間違えば破綻することもありうる

収益物件を購入するとき、利回りや価格などばかり気にしていませんか?

たしかに物件がお金を生むので条件のよい物件を持つことは大切です。しかし不動産投資は物件を買って終わりではありません。たとえ利回りが10%を超えるような物件を購入しても、返済比率が高すぎて失敗することもありうるのです。ほとんどのかたがローンを組み、長ければ30年ほどの間返済を進めていくわけですから、その間ローン返済や修繕費、税金などを支払っても利益をだせるかどうかまで考える必要があります。

「ローンを返せずに自己破産する危険はあるのか?」という心配も、事前にシミュレーションができていれば解決します。

  • 返済比率
  • 融資期間
  • 返済以外にかかる費用

今回お話する内容でポイントになるのはこの3点。これらを意識して融資を組めば、たとえフルローンでも危険は少なくなります。

1.返済比率が50%を超えだすとリスクが高くなる理由

不動産投資の返済比率とは

返済比率とは「家賃収入」に対して「ローンの返済額」が占める割合のことです。たとえば家賃収入が100万円で毎月の返済額が50万円なら返済比率は50%になります。

不動産価格や融資額、そのほか返済期間やサラリーマンとしての給与所得などによっても変わりますが、目安としては返済比率が50%を超えたあたりからリスクが高くなると考えておきましょう。

50%ということは、残りの50%で空室率が高くなったときの収入減少や老朽化による修繕費アップなどに備えることができるということです。

不動産投資の返済比率について

もう少し具体的に考えてみましょう。

建物や設備などは時間がたてば少しずつ老朽化していくものです。新築時にはそれほど起きなかった故障や修繕なども、古くなるにつれて多くなります。また古い物件は空室が増えることもあるため手元に残る資金が少なくなることも考えられます。

たとえ空室が増えて家賃収入が下がっても、退去があれば原状回復費や修繕費がかかりますし、区分所有マンションなら空室であっても毎月決まった額の修繕積立金、ローン返済や租税公課などの支出があります。もし返済比率が高ければ、自己資金がなくなり修繕やメンテナンスができずに建物はボロボロ、入居者が決まらないという負のループに陥るかもしれません。

では、返済比率が低い場合はどうでしょうか。

単純に毎月の出ていくお金が少なくなるので手残りが増えます。そうなれば多少の修繕費や空室による家賃収入の減少などのリスクが小さくなるでしょう。だからこそ最初に返済比率をよく考え、入ってくるお金と出ていくお金のバランスをシミュレーションしておくことが大切なのです。

2.返済比率の目安一覧

下記は満室収入に対する返済比率の目安です。ただし物件価格や利回り、融資期間や金利などは人によってまったく違いますし、すでに十分なキャッシュがあるかたもおられますから50%というのはあくまでも目安です。なかには複数の不動産を保有し全物件トータルでの返済比率を下げるケースもあります。

  • 返済比率60%以上:リスク高い(持ち出しがでることもある)
  • 返済比率55%:やや危ない
  • 返済比率50%以下:安全圏

それぞれの条件は人によって違いますから、条件毎にシミュレーションをたて、手残りを厚くするために返済比率はどれくらいまでなら大丈夫かを考えてみてください。

3.マイホームとは違う!繰り上げ返済より手残りを意識しよう

不動産投資の繰り上げ返済について

家計の負担を減らすためにマイホームでは頭金を多くいれたり、ローンを繰り上げ返済したりといった方法をとることがあります。不動産投資でもこのような方法で返済金額を少なくしたほうが安定した経営ができるでしょう。しかし、不動産投資では万が一の場合に備え、自己資金を用意しておくことが大切です。マイホームと不動産投資を同じように考えてしまうと破綻する恐れもあります。

手残りを厚くし、金利や空室率など多少の変動が起きたときに備えることを意識しておけば、たとえフルローンであっても危険が少ないことがお分かりいただけたでしょうか。

不動産投資では「まさか」という事態が起きることもあります。突然大きな支出がでても対応できるよう手元に資金を残しておくことを考えながら物件を探してみましょう。

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