不動産投資のリスク

【不動産投資】地方の高利回り中古物件に潜む危険

利回りだけを見ると失敗する!?

不動産投資にはいくつかの方法があります。たとえば空室の心配がすくない都心の物件を買う、高い利回りを期待して地方の中古物件を買う、などですね。

ただ、これから初めて不動産投資をしてみようというひとが、いきなり地方の中古物件をかうのは危険です。

中古の投資物件の危険

たしかに地方にはネットで検索すると15%や20%もの利回りになっているものもあります。これを買えば高い家賃収入がはいってきて、ローン返済もすぐ終わるのではと期待してしまうでしょう。

しかし「安い」ということには、それなりの理由があるのです。中古、それも地方となると、立地や修繕費などのリスクも十分検討しておかなければなりません。

そもそも表面利回りが20%を超えるような物件は、地方であってもほとんど出てきません。でたとしても他の大家さんや業者によってすぐ買われてしまい、初心者が手に入れるのはかなり難しいでしょう。

売りたいけど売れないことも

融資がつきにくい地域や物件を買うと、売りたいと思ったときに売れないということもありえます。ましてや遠方からの投資となると土地勘がないので、そのエリアの情報が少ない状態ですよね。

ネット検索したときは駅から徒歩10分以上かかる中古物件で利回りが○%などの基本的なことまでは分かるでしょう。しかし全室駐車場付きでなければ入居者が集まりにくい地域だった、など後から分かることもあるもの。そうなるとノウハウがないかぎり満室にするのは難しいものです。

地方は人口減少に悩んでいるので、なかなか入居者が集まらない物件には金融機関も融資をだしにくく、いつまでも買い手が見つからなということもあるでしょう。

中古物件ならではの故障で数百万円もの出費

中古物件を狙うときは、給湯器やエアコン、キッチン設備などの故障で急な出費が必要になるかもしれない、ということも考えておかなければなりません。

たとえば水道管のサビで赤水がでると、配管の交換や修理などの大掛かりな工事になります。そうなればかなりの出費が必要になるでしょう。

修繕費用

そうしてお金をかけてリフォームしたものの、なかなか入居者が集まらない。売ってほかの物件を買おうとするも、買い手が見つかりにくいエリアだった。さらに年数がたてば物件価格は下がるものなので、購入したときの価格よりかなり安く売らなければならない。

そうなると失敗のリスクが一気に高まります。

そもそも入居者が集まらなければ不動産投資を成功させることはできません。人口減少に悩む地方で、はたして安定した運営ができるでしょうか?

だからこそノウハウを持っているベテラン大家さんでもないかぎり、初めて不動産投資をしようと考えているかたに地方の中古物件はおすすめしません。

無料セミナーでは、いまニーズのある物件とはなにか、私たちがどのように入居者を集めるのかなど詳しい情報を公開しています。

この記事の後によく読まれています

ページトップ