中古の投資物件の危険

地方か東京か決めるには過疎地域のチェックが必須です

気づけば空室ばかり…過疎化の進む地域とは

過疎地域とは人口の著しい減少によって活力が低下している地域のことです。

このような地域では仕事に就こうと思っても求人がないこともあり、若者は都心部へと移動する傾向にあり、自然と高齢者の割合が増えるなど負のスパイラルに陥っているのです。

  • 空き家の増加
  • 商店の閉鎖
  • 公共交通の利便性低下などによる住民生活の問題
  • 働き口の減少
  • 耕作放棄地の増大

過疎地域ではこれらの問題が深刻化しており、将来的に消滅する集落があるともいわれています。不動産投資を成功させるためには賃貸需要のあるエリアを狙うことが大切です。

では、どこが過疎地域なのかチェックしてみましょう。

1.最新の過疎地域一覧をチェック!

過疎化が進む地域とは

過疎地域は「財務省 過疎対策」または「全国過疎地域自立促進連盟」よりご確認いただけます

投資をお考えのエリアが過疎地域かどうか、調べてみてください。下記は各都道府県での過疎市町村数をまとめたものです。

  • 北海道:149(過疎市町村数)
  • 青森県:28
  • 岩手県:22
  • 宮城県:9
  • 秋田県:21
  • 山形県:21
  • 福島県:29
  • 茨城県:4
  • 栃木県:3
  • 群馬県:14
  • 埼玉県:4
  • 千葉県:6
  • 東京都:6
  • 新潟県:14
  • 富山県:3
  • 石川県:9
  • 福井県:6
  • 山梨県:15
  • 長野県:37
  • 岐阜県:14
  • 静岡県:8
  • 愛知県:5
  • 三重県:9
  • 滋賀県:2
  • 京都府:9
  • 大阪府:1
  • 兵庫県:9
  • 奈良県:15
  • 和歌山県:18
  • 鳥取県:12
  • 島根県:19
  • 岡山県:20
  • 兵庫県:16
  • 山口県12
  • 徳島県:13
  • 香川県:8
  • 愛媛県:17
  • 高知県:28
  • 福岡県:21
  • 佐賀県:9
  • 長崎県:13
  • 熊本県:27
  • 大分県:16
  • 宮崎県:17
  • 鹿児島県:41
  • 沖縄県:18

とくに多いのは北海道で149もの郡市が掲載されており、神奈川県の過疎市町村はゼロとなっているなど地域によってかなり差があることがお分かりいただけるかと思います。

都道府県別人口増減率

これは現在無料でダウンロードいただけるebookでも詳しくご紹介しているのですが、平成22年から27年で人口が増えたのはたったの8都県のみということが国勢調査によって判明しました。ただし増えているといっても増加した割合には大きなバラつきがあり、沖縄や東京は3%ほど増えているのに対して、滋賀や千葉はごく僅か。

つまり過疎地域の情報と人口増減率の情報とを照らし合わせると地方よりも東京への投資がよいということになるのです。過疎地域から就職や進学のために移動する人の多くは東京圏を選んでいますが、驚くべきことに東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の人口は5年間で51万人も増加し、3613万人に達しているとのことです。日本の人口が約1.3億人ですから、まさに東京一極集中といえる状態ですね。

2.都心に物件を買うならどの場所にするべきか

さきほどは地方よりも都心の不動産を買うべきだということが分かりました。では次に都心のなかでもどの場所を狙うべきか?について見ていきましょう。

場所は入居率や値上がり幅などに深く影響するポイントです。今後、少子超高齢化が進んだとしてもリスクを抑えられるのは「千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区」という都心5区にある不動産です。しかし、これら超一等地にある不動産価格は非常に高いため一部のメガ大家さんやハイクラス層のかたなど限られたかたにオススメしております

では一等地以外はダメなのかというとそうではありません。都心5区以外にも「中野区、豊島区、文京区、品川区」などの二等地でも高い賃貸需要を見込めます。さらに立地にもこだわり、主要駅から近い、繁華街から近いなど景気が回復した際に価格の上昇を期待できる場所を選ぶのもオススメです。

2-1.人口増加や高い入居率!都心での不動産投資のメリットとは

都心に不動産を購入するときの立地について

都心の不動産投資のメリットは多々ありますが、たとえば「常に安定した人口流入が見込める」ということや「高い入居率を維持しやすい」「売却しやすい」などが挙げられます。

このほか「運用コスト」の面でも、地方では家賃収入の比率に対してリフォームや修繕費、電気代などの支出が占める割合が高くなりますが、都心では賃料が高いので運用コストが占める割合も低くなることが多いです。

さらに都心の不動産は地方にくらべて需要があるので価格も高くなっていますが、裏を返せば都心の不動産は将来的に高値で売却できる可能性が地方より高いということでもあります。

たしかに不動産投資はバブル期のように売却益(キャピタルゲイン)を狙った方法から、長期間保有して家賃収入(インカムゲイン)を狙う方法へと変わりました。しかし売却価格が大きく値下がるようなことがあれば、トータルでの収支がマイナスになることも考えられます。需要が小さくなれば価格も下がりますから、今後地方で人口減少が進めば物件価格や家賃収入も下がる恐れがあるといえるでしょう。

地方には表面利回りが10%や20%というものが出てくることもありますが、様々な面で地方と都心とをくらべるとやはり都心、それも23区内を選ぶほうが良いということが言えます。「低リスクで安定した投資をするなら都心、ハイリスクでもリターンを重視するなら地方」と考えると分かりやすいかもしれませんね。

もちろん地域も重要ですが、どのような物件を購入するのかも非常に重要なポイントです。ミライトハウスでは都心でも利回り8%を狙える「シェアハウス投資」についてご紹介しています。セミナーではシェアハウス投資が選ばれる理由はもちろん、ご不明な点があれば何でもお答えしております。お気軽にご利用ください。

この記事の後によく読まれています

ページトップ