不動産投資ローン相談

投資上級者はなぜ地方の中古物件を避けるのか

地方の中古物件は本当にお買い得なのか

中古物件をインターネットで探していると、地方には利回り20%超えの物件があることに気づきます。20%ならフルローンで買っても5年で完済できるということですね。
(実際には金利や修繕費などもかかってくるのでそう単純ではないのですが。)

でも、これらの超高利回り物件には要注意。とてもお買い得に見えるので「はやく買わなければ」と思うひとも多いのですが初心者はまず失敗すると思ってください。

中古物件は危険

冷静に考えてみると本当にそれだけの利益を出せる物件であれば、一般公開されるまえに不動産業者かメガ大家さんたちが手に入れるはず。それもされずに一般公開まで流れてきたということは、何かあると考えたほうが自然ですよね。

安いには安いなりの理由があります。

とくに地方は人口流出がとまらず深刻な過疎化が問題になっていることは皆さんご存知のとおり。格安で買ったところまではいいものの、空室を埋められず想定していた利回りをかなり割り込んでしまうケースも目立ちます。

もし本当に15%や20%など記載されているとおりの高利回りを叩き出せるのなら、もっと高い金額で売りに出されていたはずです。そうしないということは、前の所有者が利益をだせなかった物件ということが殆ど。利回りや価格だけをみて購入しないようにしましょう。

夢のある格安中古物件は上級者向き

地方にある空室の目立つ中古物件でも、経験豊富な大家さんのなかにはアイディアをひねって高利回り物件にしているひともいます。

たとえばバスやトイレの設備を入れ替えるなど大規模なリフォームを施し、こまかなところの修繕などは大家さん自らDIYをする。そうしてコストを削減しながら手がけた物件にうまく入居者が集まったことで成功という話も聞きます。成功すれば初期投資のすくない優良物件に化ける楽しみがあるのが中古物件の一番魅力的なところ。

十分な時間をとれる専業大家さんで、修繕や管理の手間を楽しいと思えるひとなら、十分なリサーチを行ったうえで中古物件を買うのもありですね。管理を不動産会社に任せるのとはまた違った楽しみ方ができるはずです。

リフォーム・修繕

しかし、これは経験者だからできること。周辺の市場を分析し、どんな風に手をいれれば人気物件へと変えられるか。物件の運営経験がある人ならではのアイディアと資金力、そしてリスクを負える精神力がなければ難しいでしょう。

大きなコストをかけても確実に空室をうめられるかは分かりません。そもそも人口の少ないエリアでは家賃相場がかなり安くなっていることも問題です。大学の近くでもワンルーム8畳ほどで家賃1万円台の物件など珍しくもありません。周辺よりも安い家賃で募集をしても、周りも同じように下げてくるので効果は薄め。

上級者大家さんにとっては当たり前のことですが、どれほど安くても「勝算がない物件には投資しない」ことが成功するための大前提。経験がないとダメ物件かどうか判断できませんから、初心者のころはついつい価格と利回りで決めてしまうケースが目立ちます。

本当に掘り出し物だといえる中古物件は一握り。まず地方の格安中古物件は初心者には難易度が高く、気軽に手をだせるものではありません。

マーケティングができなければ失敗する

不動産投資では入居者がいなければ利益がでません。周りにも同じような物件がある中で、部屋を探しているひとに自分の物件を選んでもらえるよう対策する必要があります。

とくに区分所有マンションは難しいところ。その部屋が入っている建物にも競合がおり、1階と最上階などの違いや角部屋かどうかなどの条件で入居率はまったく変わります。駅から徒歩圏内で絞っても競合だらけ。購入するまえにしっかり分析し、入居者を集められるかどうか判断しましょう。

多くのかたは勉強することなくインターネットで物件を探し始めてしまいます。表面的な価格だけをみて買っても良いことはありません。このサイトではこれまでにも不動産投資で成功するためのコツを多数ご紹介してきましたが、成功するためには「ニーズを掴みつつ、利回りもよい物件」であることが大切。その両方を叶えられるからこそシェアハウス投資への関心は高まっているのです。下記のマンガではシェアハウス投資のメリットをまとめています。

マンガで分かる失敗しない不動産投資のコツ

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