熊本地震での被害

満室なんて無理?空室率が高いエリアでマンション経営はできるのか

東京一極集中の時代に地方でのマンション経営で成功するには

企業や大学の撤退などで過疎化が進む地域も多いですがこのようなエリアでも不動産投資はできます。しかし成功する確率はとても低くなることを覚悟しなければなりません。

ここではなぜ地方でのマンション経営が難しいのか満室にするための方法はあるのか等をご紹介しています。

1.なぜ地方でのマンション経営は成功しにくいのか?

なぜ地方でのマンション経営は成功しにくいのか

地方などには500万円以下でも買えるような物件が多数あり、ローンを組まずとも現金で買いやすいということで「初心者向き」などと書籍などで紹介されることもあります。確かに一理ありますが、この言葉をすべて信じるのは危ないでしょう。初心者向きなのはあくまでも価格の話です。

そもそも部屋を探している人が多いエリアほど満室にしやすくなります。これを「賃貸需要」と言いますが、地方や郊外では賃貸需要が低いため一度退去されると次の入居者がなかなか決まらず空室が何ヶ月も続くということも少なくありません。これで失敗してしまい「やはり不動産投資など危険なだけ」ということで撤退するかたもおられるのではないでしょうか。

たしかに数百万円で購入できる物件は価格だけをみるとローリスクですが、それはあくまでも購入するときだけの話です。かかる労力や安定性などを考えると格安物件や地方でのマンション経営は初心者向きなどではなく上級者向きの方法といえます。

2.空室率が高い地方で満室にするための対策とは

では需要が少ないエリアでも満室にできている大家さんなどは一体どのような方法で成功しているのでしょうか。方法は人によって変わりますが、下記ではよく行われているものなどをご紹介しています。これらの対策が苦でないかたは地方の物件でも成功する可能性があるでしょう。

2-1.入居者募集のために広告費を上げる

東京などでは入居者を募集する際に不動産会社へと支払う広告費はだいたい1ヶ月などが多いかと思います。しかし人口が少ない地方では家賃の3ヶ月から半年分を支払う大家さんもおられるようです。

ただしこの方法でも入居者が決まらない物件もあるかと思います。たとえば競合が多い、築年数が古い、設備が需要を捉えていないなどの物件では難しいでしょう。そこで他の対策と併せて行なうことも考えなければなりません。

2-2.お風呂やエアコンなどの設備投資や内装を見直す

地方でのマンション経営で成功するためのコツ

まずは設備投資です。物件を探しているかたが「ここに住みたい」と思うような設備や内装にし、周辺の競合よりも魅力的に見せることができれば満室経営も目指せるでしょう。ただし地方では2LDKでも家賃が安く設定されていることも多いので、費用対効果を考えながらお金をつかってもよいものを見極める必要があります。

たとえば後述している「空室対策のために多少お金をかけてでも設備投資したい所とは?」でもご紹介しているように、下記の設備にはこだわる大家さんもおられます。

  • エアコン
  • キッチン

詳しい理由は記事にあるとおりですが、これらの設備のグレードをあげることで入居付けに有利になるという一つの戦略例です。

ただしどのような設備でも時間が経てば古くなりますから、どこかのタイミングで修理や交換が必要になります。その時に備えて現金は残しておきつつ、投資するべきところには投資するというように戦略的にシミュレーションを組むことが大切です。この辺りも経験の差が出てくるポイントですね。地方での投資が初心者向きでないのはこのような点もあげられます。

2-3.内覧のためにモデルルームを作る大家さんも!

空室対策でのモデルルームの作り方

内覧で家具などが何もない部屋を見せるより、モデルルームにすることで「この部屋で生活しているイメージ」を抱いてもらう方法もあります。たとえば下記の参考記事でいくつかポイントを纏めていますが、設置する家具は撤去しやすいサイズにし、造花や姿鏡などをうまく配置して部屋の魅力がしっかりと伝わるようにこだわりましょう。

物件の魅力を一番分かっているのは大家さんです。しかしそのPR方法が分からずに入居者を逃しているのであればとても勿体ないこと。なかには「このエリアは空室が多いから仕方がない」と諦め対策を打たないかたもおられるかもしれませんが、モデルルームやPOP(ポップ)作戦などで魅力を伝え設備投資なども行えば、ある程度空室が多い地方のエリアでも満室経営は目指せます。

3.労力を考えると地方よりも都心での不動産投資がオススメ

「失敗しても良いように500万円のボロ物件を現金で買う」という方法も一つの手ではありますが、これは上記で紹介したような方法が苦でないかたや、たとえ失敗しても勉強代として割り切れるかたでなければ難しいでしょう。あえてリスクの高い道を進むのではなく、その500万円を自己資金としてローンを組み、需要のある大都市圏で物件を探すほうが良いのではないでしょうか。

3-1.家賃収入は下がるのに支出ばかりが増える恐れも

ほぼ間違いなくこれからも東京一極集中は続くでしょう。そうなれば地方や郊外ではまず家賃の下落や空室率上昇が起こることは避けられません。

時が経つにつれて設備や建物などは古くなり修繕費用が発生すると「家賃収入は下がるのに支出ばかりが増える」ということにもなります。場合によっては手放そうにも買い手が見つからず、毎年固定資産税を払うだけの物件にならないよう注意しなければなりません。

どうしても最初の一歩を踏み出すときには失敗したときのことを考えてしまうものですが、失敗しないように対策することと、失敗を前提に進めるのでは意味がまったく違います。「不動産投資は立地がすべて」とはよく言われますが、まずは物件価格の安さではなく立地にこだわりながら選ぶことが大切です。

とくに都心では今シェアハウスの需要が高まっており、アパートやマンション経営よりも高い利回りを狙えることなどから参入される大家さんも少なくありません。

ミライトハウスでご紹介しているシェアハウス投資は東京23区という人口増加が予想されているエリアでの新築一棟投資ですが8%という高い利回りとなっています。物件情報など詳しくはお気軽にお問合せください。

この記事の後によく読まれています

ページトップ