土地勘のある場所か東京かで迷ったときは

土地勘のある場所か、東京か

よく不動産投資を始めるときに悩みやすいポイントが“立地”です。

自分が住んだことがあり、ある程度の土地勘があるエリアに買うか、それとも需要が伸びているという東京に購入するのかで迷ってしまう人は多いと思います。もちろん土地勘がある場所のほうが安心ですが、なかには土地勘に頼ったがゆえに失敗したケースもあります

1.土地勘だけに頼った不動産選びはハイリスク

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不動産投資では数千万円などの大きな金額が動きますから、買うなら土地勘のあるところに物件を持ちたいという気持ちもよくわかります。やはり知らない土地よりも知っている土地のほうが何となく安心できますよね。

1-1.土地勘は判断材料の一つでしかない

たとえば自宅周辺のことなら「ここは通りに面していて夜でもうるさい」や「このエリアは学生やサラリーマンに人気がある」など、住んでいるからこそ分かる情報というものがあります。これらはインターネット上では調べにくい“生きた情報”ですからとても貴重ですし、物件選びでも判断材料になるでしょう。とくに自宅周辺などは最も土地勘のある場所なので、隣のアパートやマンション、利用している駅の近く、沿線沿いなどの物件を購入したいと考えて、一度はインターネットの物件情報サイトで検索したことのある人も少なくないと思います。

しかし、土地勘だけに頼った物件選びはリスクがあるのも事実です。

1-2.土地勘のあるエリアが今後も需要があるとは限らない

まず大前提として需要がなければ不動産投資は成功しません

土地勘のある地域で今後も人口増加が見込まれているならば良いのですが、これから地方を中心に人口減少がすすむと言われているなかで、土地勘だけに頼った物件選びはリスクが高いのです。

・その地域の人口推移や世帯数の推移
・近隣の賃貸仲介会社は何社あるのか
・類似の競合物件の数や周辺の家賃相場
・最寄り駅の乗降客数の推移
・コンパクトシティ化が計画されていないか
・周辺の郵便局、病院、市役所、スーパー、コンビニ、飲食店、娯楽施設、公園
・周辺の幼稚園、保育園、小中高校、大学

物件を探すとき、利回りや価格だけをみるのではなく、上記のような情報を調べることが必要になります。これらは土地勘がある人でも知らないことがほとんどでしょう。言い換えればインターネットなどで調査をすることで賃貸需要があるかどうかを誰でも調べられるので、たとえ土地勘がないロケーションでも不動産投資はできるということです。

1-3.遠方の物件でも管理を委託することができる

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遠隔地の物件で不安になることの一つが「気軽に足を運べない」という点です。もしクレームや家賃滞納などのトラブルが起きたときを考えて「直ぐに駆けつけられる距離でなければならないのでは」と思うかたもおられるでしょうが、実際には購入したあとに物件まで足を運ぶことはそうありません。

というのも、「サラリーマン大家さん」のように本業のあるかたは家賃の集金やクレーム対応などをすべて管理会社に委託していることがほとんどなので、現地を訪れることはそうないからです。管理を委託することでオーナー様はプライベートな時間が削られることがなくなりますし、遠方の物件であっても問題なく投資できるのです

2.土地勘がないエリアでもリスクを抑えた投資ができる

土地勘も確かに大切です。実際に住んでいるエリアのことであれば「○○近くのアパートはほとんど満室だ」「○○近くはマンションが多くて競合が増えている」といったことを実際に自分の目でみているので、どの辺りにどんな物件を持つべきかを考えた投資がしやすいでしょう。

しかし土地勘があるからといって不動産投資が成功するとは限りません。とくに「昔住んでいたことがある」という場合、時代の変化や賃貸需要の変化などが加味されないまま、いわゆる“古い情報”をもとに投資してしまうことになりかねません。

時代は常に変化しています。10年前には高校や大学があった場所でも、今はキャンパスが移転してしまい空室が多くなっているかもしれません。時間がたてば賃貸需要は変わりますし、周辺の環境もガラリと変わっていることも多々あります。いまはほとんどの情報をインターネットで簡単に調べることができるので、たとえ遠隔地であっても情報を集め、リスクを抑えた物件選びは可能なのです。

3.人口が増加している東京23区で投資しよう

これからは東京や一部の地方のように人口が増える場所と、それ以外の地方のように人口が減少し賃貸需要が低下すると予想されている場所のように、差が大きく広がるのではないかと予想されています。

「需要が減ってきたころに売却してしまえばいいのではないか」という考え方もありますが、空室が多い物件は売却するときにも買い手がなかなか見つからず、大幅な指値がはいることもあるのです。

これから何年も保有することになる物件ですから、まずは賃貸需要のある場所に物件を持つという基本を忘れず、情報を集めながら物件を選んでいきましょう。

東京23区では今、シェアハウス投資が注目されていますが、これは一般的なアパートやマンション経営よりも高い利回りを狙える点などが高く評価されています。なにより水回り設備を集客できるので、修繕費や退去後の原状回復費などを抑えることができるという点も魅力的。

そのほか入居者募集などの作業を委託できるため、一般的なマンション経営などと同じように本業のあるかたでも無理なく投資できます。詳しくは無料セミナーや出張個別相談などでもお伝えしておりますので、お気軽にお申込みください。

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