土地活用の方法

利回り10%以上の中古物件が少なくなっているのは何故か?

中古でも利回りが下がっている理由とは

不動産価格が高騰するなかで中古でさえも利回りが大幅に低下しています。設備の故障や修繕だけでなく、新築時より入居者が決まるまで多くの時間を要するので、労力やコストを考えて新築投資へとシフトするかたも少なくありません。

ここでは数年前まで10%超えなど珍しくなかった地方の中古物件の利回りがなぜ下がっているのかご説明しています。

1.欲しい人が増えれば価格が上昇する

利回り10%以上の中古物件が少なくなっている理由

一般的に中古のほうが価格が安いので利回りが高くなります。とくに地方や郊外では空室リスクは高くなるものの12%などの高い利回りを狙える物件が見つかることもあります。数年前まではこのような物件を探し、基礎などに重大な欠陥がないかなどを調べた上で購入されるかたも多かったと思います。ハイリスク・ハイリターンを狙った方法ですね。

しかし今や地方でも価格が高騰しており、利回りが下がっています

さらに人口減少や過疎化などの問題も深刻化しており郊外よりも中心地地方よりも首都圏というように人や企業が移動していることで以前にも増して地方では空室リスクが高まった感があるのは否めません。

かつては「郊外のボロ物件をDIYして20%超えの高利回り」などの手法が注目を浴びた時期もありましたが、肝心の入居者がいなければ家賃収入もないのです。

確かに今も一部のエリアでは賃貸需要が高いところもありますし、建物の状態や立地などが魅力的な優良物件が売りにでることもあります。しかしこれらの優良情報は一般公開される前に不動産会社と良い関係を築いている投資家のかたへと情報が渡されることが多く、それが本当に魅力的な物件だったときは直ぐに購入されてしまいます。

不動産会社もローン審査の結果を待った挙句に融資不可となるより、確実に購入される方へと紹介したほうが良いと考えるのでしょう。「一般公開されているものに優良なものは殆どない」という声があるのも、競争が激しくなった今は何も不思議ではありません。

またサラリーマン大家さんが増えたことで一般に公開されている物件の競争率までもが高くなっており、多少のワケ有り物件でもすぐに売れてしまうような状態です。欲しいと思う人が多ければ価格は上がりますから、それに反比例して利回りが下がっているというわけです。

2.なぜ地方の中古物件までも値上がりしているのか

利回り10%以上の中古物件が少なくなっている理由

競争が激しくなれば買えない人も増えます。書籍やセミナーなどで「立地が重要」「首都圏が良い」「新築は空室リスクが低く、中古は利回りが高い」などの基本的な知識をつけ、自分なりの“購入しても良い基準”をつくるところまでは誰もが行うでしょう。

しかし「築浅で人気のある駅から徒歩10分以内、利回り10%以上」など多くの人が最初にもつ基準とは、言いかえれば誰もが欲しいと思うものです

このような物件は競争がとくに激しくなり、購入できる人は自己資金が豊富なかたや、年収が高く融資を受けやすいというようなごく一部のかたに限られます。

そして基準をクリアする物件が見つかっても購入できないかたは基準を下げ「リスクは上がっても買える可能性の高い物件」へ目を向け始めます。こうして首都圏の物件が良いのは分かっているけれど価格が高く競争も激しいので仕方なく地方や郊外へと目を向けるということになるのです。当然ですが買いやすい物件が成功しやすい物件とは限りません。くわしくは下記でもご説明しております。

3.なぜ不動産価格が高くなると利回りが下るのか

利回りとは「家賃収入がどれほどになるか」ということを表すものです。たとえば1億円の物件を購入して10%の利回りが得られるとすると、年間の家賃収入は1,000万円ということです。

では1億円の物件が値上がりして1億5,000万円までなったとすると、果たして利回りはどうなるでしょうか?

答えは簡単で利回りは下がってしまうのです。家賃というものは非常に緩やかに推移するため、物件価格が1.5倍になったからといって翌月から家賃までも1.5倍に値上げすることはまずできません。

もちろん絶対に家賃を値上げできないというわけではなく、インフレが進み景気が回復するなどで緩やかに値上がりしていくでしょう。

このように緩やかに動くことを「価格硬直性」といい、一見するとデメリットのようにも思えますが、言いかえれば地価が下がったとしても家賃収入はそれまでのように安定して得られるということでもあります。不動産投資がローリスクで安定していると言われるのには、この価格硬直性があるからなのです。

4.リスクばかり高くする投資はNO!基本に立ち返り物件を探そう

利回り10%以上の中古物件が少なくなっている理由

戦略やノウハウもなく、買いやすいからという理由だけで地方の不動産を狙うのでは、これから深刻化する過疎化や少子化に耐えられず失敗する危険が高くなります。数百万円から数千万円という高額なお金を動かすわけですから、しっかりと利益をだせる不動産を購入するべきです

詳しいデータは無料でお配りしている電子書籍でもご覧いただけますが、地方から東京へと就職や進学のために移動する人は後を絶ちません。これから不動産事業をするなら東京23区に限定して投資するべきではないでしょうか。

また、たしかに中古物件は価格が上昇しており築古のものでも立地がよいものなどは高額になっていますが、土地から探して新築する方法であればまだまだチャンスは転がっています。さらに新築ということは購入して直ぐに数百万円もの修繕費がかかるといった危険がなく、中古よりも高い入居率が狙えるのです。

今のように競争率が高まっている時代だからこそ、これから先の運営まで見据えた物件選びが大切です。

10年20年運用し投資額をある程度回収した後で更地にして売却するとしても、都心であれば買い手が見つかりやすくなりますし、値上がりしてキャピタルゲインが入ることもあります

一方で地方はますます人口減少が進み、需要のない土地や建物の価格は下がりますから売却しようにもローンの残債を下回ってしまうことも考えられます。運営中の空室リスクや家賃値下げによる利回り低下、さらには売却価格も下がるなどの危険を考えると、購入できるのであれば首都圏の新築物件を狙うべきでしょう

ただし新築といっても物件はよく選ばなければなりません。下記ではワンルームマンション投資ではなく一棟を選ぶべき理由を詳しくご説明しております。

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