周辺環境

立地環境と入居者層の関係 ~立地が悪いと失敗する~

立地が違えば入居者層も変わる

立地は入居率に深くかかわる部分。どれほど綺麗で豪華な物件でも、立地が悪ければ空室に悩まされることになります。大家業の経験があるかたなら既にご存知かと思いますが、まだ慣れていないかたなどは築年数や利回りなどに目がいってしまい、意外と立地や入居者ターゲットについては見落としがち。

たしかに駅やバス停から近いなどの交通の便がいいだけで全ての物件が満室になるほど簡単なことではありません。ただ物件を買うまえにこの立地でどのようなターゲットを狙えるのかを調べ、周辺の競合物件と比較して強みがあるかなども考えておけば「買ったはいいけど空室ばかり」という事態も防ぎやすくなります。

入居者層立地に求める条件ニーズのある立地環境
学生、単身赴任の会社員交通の利便性学校に近い。
スーパーやコンビニ、飲食店が近い。
大通りに面している。
駅近で、乗り換えが少ない。
会社員、新婚の夫婦交通と生活の利便性都心に近い。
商店街やスーパー、コンビニ、深夜営業の飲食店が近い。
医療機関、行政機関、金融機関が近い。
ファミリー(子どもあり)、高齢者、単身女性生活環境の良さ閑静な住宅街。
幼稚園、公園、学校が近い。
医療機関、行政機関、金融機関が近い。
治安が良い。

入居者層別に“立地に求める条件”を分けたものがこちら。やはり学生や単身赴任の会社員などは勤務先への交通の便やコンビニの近くなどを選ぶ傾向にあります。男性か女性かでも考えかたは変わるでしょうが、基本的にはこのようになるでしょう。

都会になるほど、最寄り駅が始発かどうかや、快速や特急の停車駅かもチェックされるポイントです。多少朝が早くなっても座って通勤できるならそっちがいいと考えるひとは多いもの。このような条件を満たした立地の物件は忙しいサラリーマンなどに人気です。

学校近くの物件

逆にファミリー向けの物件であれば、子どもを安心して育てられるように治安の良さや学校・病院の近くなどを選ぶひとが多くなります。車を持っているので駐車場があるところを探しますし、少しくらい郊外になろうと生活環境に満足できる物件を選ぶ傾向にあります。

また一昔前はあまり重視されませんでしたが、子どもの声や足音、ピアノの音といった騒音を心配して防音性のある物件に注目するかたも増えているように感じます。音に悩んでいてもご近所付き合いを考えると注意しづらいと思いますし、一度気になりだすとストレスが大きくなるのが騒音トラブルの悩みどころ。ファミリー向け賃貸を考えているかたは防音性にも注目してみると、他の物件との差別化をしやすくなるでしょう。

単身者かファミリーか、会社員か学生か。入居者層別でみると、どのような立地の部屋を求めているのか把握できます。ニーズがない物件を買っても空室に悩むだけ。まずはどこを狙えばいいか、じっくり考えてみてください。できれば現地まで足を運び、周辺の物件は単身者とファミリーのどちらをターゲットにしているのかや、入居率はどうなっているのかを見にいくのもオススメです。

目で見ないと分からない情報は多い

インターネット上で物件を探しているだけでは分からない情報もあります。臭い、音はその代表例。ごみ集積場の近くや、激しい音がする町工場の近くなどにある物件は、どうしても客付けに苦労してしまいます。

周辺環境

立地と同じくらい“住み心地の良さ”は重視されるポイント。臭いや音などの問題、部屋の間取りや設備などにも注目しておかなければなりません。空室を防ぐには部屋を気に入ってもらい、できるかぎり長く住んでくれればよいのですから。

目で見てからでないと分からない情報はとても貴重です。とくに築年数がたったものは老朽化も進んでいるので、コンクリートにヒビ割れが多数入っているものも珍しくありません。雨水などがヒビからコンクリート内部に侵入すると、やがて鉄筋部分を腐食させたり、別の箇所から漏水したりと修繕が大変になります。物件の状態や周辺環境を自分の目で確認すること。面倒に感じますがやって損はありません。

一棟目の物件はその後の不動産投資プランを左右する大事なもの。私たちが開催するセミナーや個別相談では、アパートやマンションとは違い、シェアハウス投資をオススメしています。合計週4日の清掃・巡回サービスなど、快適な住環境を提供し、20代~30代前半の女性から高く支持されているシェアハウス。その魅力についてご説明しています。

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