洋室へのリフォーム

短期退去は悪か?建物寿命から見る入居期間の違い

ポイントは修繕費!長期入居のデメリットとは

入居期間は人それぞれ。突然の転勤などがあり短期間で退去されるかたや、5年10年と長く入居されるかたもおられます。

建物は時間が経つにつれ古くなり、自然と家賃も下がっていくものですが、入居期間が長いということは入居当時の家賃設定で住んでいただけるわけですから大家さんとしては非常にありがたい存在なのは間違いありません。ただ、修繕費リスクで考えると必ずしも良いことばかりではないのです。

今回は長期入居のデメリットについて考えてみたいと思います。

1.躯体にダメージも!退去まで分からない怖さとは

短期退去は悪か?建物寿命から見る入居期間の違い

基本的に入居者がいるとクレームなどの連絡がないかぎり室内の修繕やチェックなどできません。そのため長期間入居されたかたが退去となったとき、いざ室内に足を踏み入れて初めてわかるダメージ部分などがでてきます。

たとえば和室の畳や襖がボロボロになっていたり、カビが生えていることもあるでしょう。ペット可物件なら“ふん尿臭”が壁や柱などに染み込んでしまっていることもあります。もし水漏れで木材が腐っていた場合などは建物の躯体にも深刻な影響が出ているかもしれません。入居者のなかには多少の水漏れがおきても連絡をされないかたもおられます。

ダメージの度合いは様々ですが、場合によっては壁を取壊して修繕することもあり数百万円の費用がかかるケースもあるとのこと。

室外ならば定期的な巡回で気づくこともありますが、室内については管理会社や大家さんも完全に受け身となってしまうので気づきにくいのです。

そのため長期入居よりある程度の期間で退去となったほうが建物が長持ちするともいえるでしょう。

敷金は原則として全額返金しなければなりませんから、ある程度の修繕にも対応できるよう計画的に修繕費を積み立てておくなど対策しておきましょう。

2.地方と都心で戦略が異なる理由とは

短期退去は悪か?建物寿命から見る入居期間の違い

もちろんこれは賃貸需要が高く、退去されても次の入居者が決まりやすいエリアでの話です。

人口が減少している地方では1年以上空室になっていることもあるため、長く住んでいただくほうがよいことに変わりありません。

また、ファミリー向けの物件は単身者用とくらべて修繕箇所が広範囲になり、人数が多いので痛みが出やすいとも考えられます。たしかに単身者用より入居期間は長くなる傾向にありますから安定した家賃収入を期待できますが、修繕費リスクという点でみると単身者用のほうが良いとも言えるかもしれませんね。

このように不動産投資にはエリアや物件などによって戦略などが変わるため、一概に「○○がよい」ということは言えません。そこが面白いところでもありますが、たとえば都心向けの戦略をそのまま地方にあてはめると失敗することもあるので注意が必要です。

3.東京23区で注目されるシェアハウス投資とは

他府県からの人口移動が目立つ東京23区など賃貸需要があるエリアではシェアハウス投資が注目されています。

このシェアハウスですが、管理会社によっては充実した入居者向けサービスを行っているところもあります。たとえば定期的に各物件を訪れキッチンやトイレなどの清掃や備品交換を行なう企業もあります。これにより一般的なアパートやマンションとくらべて建物内の水漏れなどにも気付きやすくなりますし、共用部は複数人で利用するため放置されることはまず考えにくくなります。

アパート経営では水漏れを放置したことでフローリングが腐り、階下まで被害がでたケースもあるとのこと。このような事態を回避するためにも、なるべく早く気づき対応することが大切なのです。

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