生命保険の代用

低金利時代の今だからこそ一棟物件を狙う

チャンスを活かして一棟を狙う

不動産投資を始めるとき、区分所有と一棟のどちらを購入するかで迷うかたも少なくありません。しかし区分所有マンションは空室リスクなどが高くなるため、購入できるのであれば最初から一棟物件でスタートすることをオススメします。

結論からいえば、一棟は空室リスク対策をしやすく、さらに土地も手に入るため出口戦略を立てやすいという魅力があるためです。

1.区分所有マンションのリスクとは

区分所有マンションのリスク

まず区分所有マンションのデメリットについてです。区分所有とはマンションの一戸を購入するので、同じマンション内に複数のオーナーがいます。金融機関によっては区分には融資しないところもありますが、自己資金があるかたならば特に問題なく購入できるでしょう。一棟よりも価格が安いので不動産投資が初めてのかたにも挑戦しやすいのですが、下記のような不安要素もあるのです。

1-1.競合が多い

区分所有は小規模での投資をしたいかたにオススメですが、競合が多いというデメリットがあります。同じマンションですから間取りや設備はほぼ同じ。一棟にくらべて比較されやすいので家賃や階数の違いで入居率が変わるでしょう。

また、マンション外にも競合は無数にあります。たとえば駅から徒歩5分圏内に絞っても、似たようなマンションがいくつも見つかるでしょう。これらの中から自分が所有する一戸を選んでもらうためには、家賃面や設備面で何かしら魅力を出さなければなりません。なかなか入居者が決まらず、何か手を打とうとして外壁の塗装をしようと思ったときにも、区分所有ならではの難しさがあるのです。

1-2.できることが限られているので差別化しづらい

区分所有の場合はオーナー個人の希望で共用部を修繕するということはできず、ほかの所有者との意見合わせが必要になります。通常、マンションの戸数は一棟内でも50や100戸はありますし、規模の大きなマンションになれば合意を得るのにかなりの時間がかかることも考えられます。

これから人口が減り空室率が高くなるなかで、競合と差別化しづらい区分は空室リスクが高まるでしょう。

人気のある場所を選ぶなどでリスクを回避することもできますが、人気があるということは価格も高いということです。数百万円からでも投資できるのが区分所有の良さですが、あまりにも低価格な物件はその価格になるだけの理由があるということですから慎重な判断が求められます。立地や設備などを調べ、競合物件と比べたときに入居付けしやすいかどうかもチェックすることをオススメします。

1-3.出口戦略が限られている

区分所有の出口戦略は難しい

一棟では建物だけでなく土地も手に入るので、将来的に古くなった建物を取り壊して更地にし売却することもできます。しかし区分では個人の意思だけでマンションを建て替えたり、取り壊すことはできません。

建物が老朽化すればオーナーも高齢化します。なかにはローンを返済して所有するマンションに移り住むかたもおられるでしょう。落ちついて過ごしたいと考える方と、建て替えを希望する方とで意見が分かれるかもしれません。仮に合意を得られたとしても、建て替えには一戸あたり数千万円の支出が重くのしかかります。若いかたならばローンを組み直すこともできますが、高齢のかたはローンを組めずに費用を捻出できないケースも出てくるでしょう。

まず区分所有では、基本的に建て替えや取り壊しは難しいということを前提に考えておく必要があります。

2.価格だけでなく安定した収入が得られるかが重要

「初心者は区分から」と言われることがあります。確かに一棟にくらべれば価格も低いので初心者にも始めやすいというのは間違いではありません。

しかし、マイホーム購入なら話は別ですが、投資用物件を購入するとき予算にこだわりすぎるのは危険です。ローンを活用できるので予算はそれほど気にする必要がありませんし、まずは安定した入居率と賃料収入が見込めるような物件を狙うことが大切でしょう。

ここまでご覧頂いたかたなら既にお分かりかと思いますが、空室リスク対策や出口戦略までを考えたとき、やはり区分よりも一棟のほうが魅力が大きいです。家賃収入がゼロになることはまずないですし、所有者は一人ですから修繕や間取りの変更などを自らの意思ででき、競合との差別化がしやすくなります。

マイナス金利が導入されたいま、ローンを組んで物件を購入しやすくなっているので、区分にこだわらずまずは多くの物件を見ながら探してみましょう。しかし、一棟が良いとはいってもアパートやマンションなど様々ですから、どのような物件がよいのか分からないというお悩みも出てくるかもしれません。そこで次にシェアハウス投資のメリットについてご紹介します。

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