土地活用の方法

格安物件を手に入れても老後を豊かに過ごせない理由

地方に多い格安物件は狙い目か?

ボロボロの物件を安く買ってリフォームし20%などの超高利回りで運営している大家さんもいます。この方法は物件を見る目があることはもちろん、費用を抑えるためにDIYができる時間や手間を惜しまないかたなら成功する可能性もあるでしょう。

とくに地方には築古の木造物件などが多く、なかには300万円ほどで売りに出されていることもあります。このような一見するとボロボロに見える物件のなかから“金の卵”に変わるものを見つけるのも面白いかもしれませんね。

中古物件の修繕リスク

ただしどのような方法にもデメリットやリスクはあります。格安物件は初期投資が抑えられるのでローリスクにも思えますが、なかには購入したあとに数百~数千万円もの高額なリフォーム費用がかかるケースもあるのです。

リスクを回避するにはまずは知らなければなりません。詳しくみていきましょう。

1.築古の格安物件だけで年金がわりにはならない

不動産投資での年金対策

不動産投資を始める理由で多いのは「老後の生活費が心配だから私的年金としての家賃収入が欲しい」というものです。ただしリスクを避けたいので「価格の安いボロボロな物件でも一棟物件なら毎月数十万円くらいの収入にはなるだろう」とお考えのかたもおられるかもしれませんね。

しかし古い物件でしかも地方となれば家賃を高くするのは困難です。また地方であろうと都心であろうと修繕などの運用コストに大きな違いはないので、家賃収入に対して運用コストが占める割合が高くなる傾向にあります。どちらかといえば築古物件は長期保有より短期で売却することが多くなると思われるので、私的年金として毎月決まった金額を長い間受け取る、というスタイルにはあまり向いていません。

築古物件を好むかたも確かにおられますが、半年から長くて5年ほど運用し、投資額の半分ほどを回収したあとは売却してキャッシュ・フローを厚くする。そしてその資金をもとに次の物件を購入する、という方法をとるかたも多いのです。

確かに格安で購入して利回り20%を超えるような物件にできれば、これほど魅力的なものはないでしょう。しかし不動産投資が加熱しているいま、高利回りを狙えるような物件を探すことは難しくなっています。

「地方のボロ物件で高利回り」という手法は書籍やインターネットで広く知られています。リスクが低く、ハイリターンを狙えるのであれば、同じように格安物件を探そうとするかたが多くなるのは自然なことでしょう。それでも焦らず時間がかかっても良い物件が売りにでるのを待てるかたなら成功する可能性はあるかもしれません。

2.格安物件はハイリスク?忘れてはならない修繕リスクとは

民泊のリスク

格安物件で怖いのは想定していなかった高額な修繕費です。ときには300万円で購入した物件でも、見積もりをとってみれば1,000万円近い修繕費がかかることがわかり、自己資金が足りずローンも組めないので放置するしかなくなった、という話も聞かれます。

当然メンテナンスがしっかりとされている状態のよい物件は価格も高くなりますから、激安不動産を狙うなら修繕費リスクを覚悟しておかなければなりません

とくに地方の空き家などは完全に放置されているものも多いので注意が必要です。人が出入りせずメンテナンスもしないとなれば建物は急速に老朽化が進みますから、シロアリや雨漏りなどの被害が深刻化していることも考えられます。

さらに建物が古くなれば設備も古くなっているため、エアコンの故障やキッチンの交換をすることもあります。激安物件で入居者を決めるにはある程度のリフォームは必要ですが、あまり費用をかけては回収できなくなるので、どこに費用をかけるのかよく考えて決めましょう。

格安物件はこのような物件以外の価格まで考えてから購入するかどうか判断しなければなりません。思うように入居者も決まらず売ろうにも買い手がみつかりにくい、固定資産税などの維持費ばかり出ていくようなことがないようにリスク対策をしっかりと行い、シミュレーションをしながら物件を探していきましょう。

3.解決できる範囲の問題なら格安も狙い目だが…やはりリスクはある

安いには安いなりの理由があるものです。孤独死や自殺、事件などが起きた事故物件などもあるでしょう。建物そのものに深刻なダメージを抱えていることもあります。なぜその価格になっているのか、対策できる範囲の問題か、そして何よりも大切なのはニーズがあるのかということです。

もしかすると今後、空き家が増えるにつれて地方では借りるよりも買ったほうが安いような時代がくるかもしれませんね。過疎地域のなかには消滅すると予想されている地域もあります。いずれにしても「格安物件はリスクが低い」という考えのままで購入すると失敗する危険が高まるのは間違いないでしょう。

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