修繕費用

不動産投資の失敗談「RCの高額な維持費」

失敗談のなかには成功のカギが隠れている

不動産投資はミドルリスクといっても、投資である以上はリスクも当然あります。誰もがアパートやマンションなどの物件を買えば成功するというわけではありません。

成功例ばかりに目がいってしまいますが、失敗談を聞き、そうならならいように対策することも大切なことです。ここでは失敗談を1つずつ紹介しており、対策方法などもご紹介しています。

失敗例「RCは維持・管理費が予想以上に高かった」

【失敗談】
不動産投資に興味があって、とにかく早く始めたかったからそんなに調べもせずに中古の安い物件を購入することに。築年数が26年とすこし古いものの利回りもよく、RC造だから騒音対策もできるだろうと簡単に考えていました。
早くローンを払い終わりたかったので頭金を多めに入れる方向ですすめ、なんとか無事に金融機関からのローンもうけることができて、はれてオーナーデビュー。「中古は設備に不具合がおきて修繕費がかかる」と聞いていたから、手元にすこしの現金は残していました。
ただ、いざ運用をはじめてみるとエレベーターの保守点検費用など思いもしなかったところにお金がかかり手元のお金はあと僅かに。しかも最初はローンばかり気になって考えていなかったけど税金も高いとのことで参っています。
あとから調べて分かったのですが、RC造は木造にくらべて維持費がかなり高くなるようす・・・。なんとか今のところ入居者も多く黒字でいけているものの、これからさらに築年数がたったときにいまと同じように入居者を集められるか不安です。
「木造がいい」という人がおおい理由が身にしみてわかりました。

不動産投資での失敗例として多いのが、このように「取得後のコスト」を見落としていたパターンでしょう。RC造はたしかに木造とくらべて維持コストがかかるので、最初にしっかりとシミュレーションしていないと利回りを圧迫してしまうことも起こりえます。

RC物件とは鉄筋コンクリート造のもの。このほかに木造や鉄骨造(S造)などがありますね。

不動産投資で木造かRCかで悩んでいるときに読む記事」でも紹介しているように、RC造は木造にくらべて維持費が高くなってしまうというデメリットがあり、購入したあとになって予想以上のお金が飛んでいく、ということになりかねません。

  • 雨漏り箇所がわかりにくいため広範囲にわたっての修繕
  • エレベーターの保守点検・交換
  • 大規模修繕での足場組立
  • 売却するために更地にするときの解体費用…など
RC造の解体費用

どうしてもRC造は構造が複雑になっているので維持コストが高くなりますし、固定資産税なども高くなってしまいます。

しかも出口戦略(売却)を考えたとき、RC造は更地にするときの解体費用が木造とくらべて高くなる傾向にある点に注意しなければなりません。

売却でなくとも、建物が老朽化してこのまま使うのは危険だというときに解体することもあるでしょう。そうなったとき、予想以上にコストがかかり、利回りを圧迫することにもなりかねません。

RC造の解体費用

階数が高くなるほど費用も高額になりますが坪単価5~8万円ほどが相場です。

※参考:RC2階建てビルの延床面積20坪で約153万円。

木造の解体費用

坪数によって変わるものの、木造の建物を解体するのに必要な金額は2.6~6.5万円ほど。

※参考:木造2階建ての延床面積27坪で約78万円。

インターネットで検索すると解体の実例をのせているサイトもあるので参考にしてみてください。

RC造のメリット

RC造のメリット

もちろんRC造にもメリットはあります。

それは中古物件でもRC造なら融資をうけやすいということ。これは減価償却期間が長いからこその利点ですね。

減価償却費についての記事でも紹介していますが、建物の構造によって“法定耐用年数”が違うので償却期間もかわります。木造なら減価償却期間は22年。RC造なら47年と定めています。(※S造は鉄骨の厚みによって変わる)

たとえば築30年の中古物件のように築古のものを買うと、償却期間が長いRC造のほうが銀行も融資しやすいのです。

ただローンを受けることばかり考えていては、今回紹介した不動産投資の失敗例のように“購入したあとの出費”に悩まされることになるでしょう。

●木造は築年数がたっているとローンをひきにくい。
 取得したあとのランニングコストは安い

●RC造は築年数がたっていてもローンをひきやすい。
 取得したあとのランニングコストは高い

どちらにもメリット・デメリットがあるので、どちらを選べばいいのか迷ってしまいますが、これはあくまでも中古物件に絞った話です。木造でも新築なら減価償却期間も丸ごと残っていますし、なにより維持コストが安くなるのは大きな魅力ですよね。

時代とともに技術も進歩しており、木造であっても劣化のすくない、地震にも強い堅牢な建物を建てることは可能。新築だからこそできる、数十年後をも考えた木造住宅ならミライトハウスにお任せください。

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