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2020年問題でマンション経営に失敗する危険あり

東京五輪・パラリンピック開催後の需要急落

マンション建築数の増加

2020年の東京五輪・パラリンピックの開催に沸く日本。外国人旅行者の増加などの恩恵にあずかろうと東京での区分所有マンション投資を始めるかたが増えており、都心の分譲マンションなど建設数は急増中です。

ただ長期的な戦略がなければミドルリスクといわれている不動産投資でも失敗する危険は上がります。いまの五輪フィーバーが終わったあとのことまで考えて投資できるかで成功するか失敗するか決まるのです。ここでは東京五輪の影にひそむ「2020年問題」についてまとめました。

2020年問題!人口減少とマンション価格の暴落

「2020年から全ての都道府県で人口が減りはじめる」と厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が発表しました。

人口減少問題はいまに始まったことではありませんが、2020年というのは五輪フィーバーが終わる年ですよね。いまは五輪が開催されるということでマンション業界は急ピッチで建築を進めるなど盛り上がりをみせていますが、20年にブームが過ぎ去ったあとマンションの需要低下や価格暴落など問題が一気に深刻化するかもしれません。

人口減少

「五輪を開けば、景気は上がるんでしょう?」

そんな期待を抱いているかたも多いのですが、よくよく調べてみると景気が上向いた国よりも五輪を開催したあと景気が悪化した国のほうが多いことは直ぐに分かります。(※参考資料:日本経済新聞

つまり2020年の五輪フィーバーを期待して東京の区分所有マンションを買っていると、20年を過ぎた頃からの人口減少と景気悪化、そしてマンション価格暴落といった問題に悩まされる危険が高いということ。残念なことに「不動産投資を勧める本」では五輪の恩恵を受けられるということで都心でのコンパクトマンション投資を始めるよう促しているものも多く、それを信じて実際にマンション投資をはじめてしまう人もおられます。

もちろん全てのかたが2020年問題で失敗するわけではありませんが、五輪が終わったあとも入居者を集められるような仕組みをつくれないとなると失敗するかもしれません。とくに空室が長期化すると区分所有マンションでは致命的でしょう。

修繕積立金が足りず管理不全のマンションが続出

修繕積み立て金

“修繕積立金”とは給排水設備や外壁の塗替えなど経年劣化による補修や、大規模修繕をするための費用です。これは入居者から毎月家賃と一緒に支払ってもらい、それを管理者が積み立てています。区分所有であればマンションの管理組合が集めて積み立てているでしょう。

ただ、現在この修繕積立金が不足しているマンションが急増中。その背景には入居者をあつめるため価格を低くみせようと修繕積立金を下げていたり、修繕につかう材料が高騰したりといった問題があります。実際に積立金が不足して満足にメンテナンスできていないマンションは決して少なくありません。

メンテナンスをしなければ建物の価値は著しく下がってしまうのでオーナーにとっては頭のいたい問題です。マンションには“管理組合総会”があるので、もし総会で修繕積立金の増額などが決まったなら、区分所有者はそれに従って積立金を多く払うことになります。

しかし、問題はもっと深刻。

もし2020年から人口が急速に減り、マンションの空室が目立ち始めたとき、一体どうなるか考えてみてください。

区分所有ではその部屋に人がはいらなければ家賃収入はゼロ。それでも修繕積立金や税金は発生します。20年以降に人口減少で空室がなかなか埋まらず長期化すると、支出ばかりが増えるかもしれません。一棟ではなく区分での所有なので、ただでさえ家賃収入が少ないところに負担が増えるとなると、年間キャッシュフローがなくなることも十分あり得ます。

五輪後に景気が悪化しても空室対策ができるシェアハウス

シェアハウスの最大の特徴は安く住めるということ。家具家電付きで気軽に住めるので、もし五輪後に日本の経済が低迷しても空室対策をしやすいと言えます。

もし景気が上向いたときは更にチャンス!シェアハウスだからできる「ソフト面の強化」で魅力をPRしながら入居者を集めることができます。たとえば「英会話が習えるシェアハウス」や「最新の美容家電が使える女性限定シェアハウス」など、暮らし方に価値をつけることが可能。

差別化し、競争力をあげる。これはアパートやマンションなどでは難しい部分です。

これから先、地方は人口減少がますます深刻化するということは誰もが予想しています。一方、仕事を求めて東京へやってくる人は増えるでしょう。シェアハウスなら敷礼ゼロ。8万円ほどの家賃だけを支払い、カバンひとつでも即入居可能。まさにこれから先を見据えた不動産投資だからこそ、多くの投資家のかたに選ばれているのです。

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