東京の不動産投資

「資産の入れ替え」って何だろう?物件を売却する理由とは

購入した物件はずっと持ち続けなければならないのか?

「資産の入れ替え」という言葉を耳にしたことがあるかたも多いのではないでしょうか。

よく地方の物件をお持ちのかたが将来の人口減少などを考えて高く売れるうちに売却し、都心の不動産を購入するという話もあります。簡単にいえばこれが「資産の入れ替え」ということです。

不動産投資では一つの物件を購入したからといって、それをずっと持ち続けなければならないというわけではなく、このようにタイミングを見計らって売却をすすめることができます。売却で利益がでた場合は、その資金をもとに次の不動産を購入して規模を拡大することもできるでしょう。

1.売りに出される理由は様々!なかには危険なものも潜んでいる

不動産投資の失敗談

不動産オーナーのかたが物件を売りに出す理由は様々ですが、たとえば立地が悪いので将来的に空室が増えると思われるものや、入居付けが難しくなっており近いうちに家賃の値下げを検討しているもの、ほかにも大規模修繕が近いうちに予定されているので手放そうとするかたもおられるでしょう。

なかには入居者のほとんどが近くの大学の学生だったものの都心にキャンパスを移転することになったので、入居率が良いうちに売却しようとするケースも考えられます。「大学の都心回帰」については実際にいくつかあり、詳しくは無料でお配りしている電子書籍でも記載していますが、すでにいくつもの大学が少子化の影響で都心へとキャンパスを移転させているのです。

このような物件を知らずに購入すると取得して1年も経たないうちに空室だらけという事態にもなりかねませんから、物件をお探しのかたは十分注意しなければなりません。インターネット上に出回っている物件のなかには、何らかの重大な訳があって売却されている可能性があります

2.デッドクロスを迎えるものを手放すこともある

「資産を入れ替える」とはいっても、その不動産が必ずしもダメ物件だとは限りません。

たとえ家賃収入を毎月しっかりと得られる物件でも、取得からある程度の期間が経てば減価償却費を計上できなくなり節税効果が薄れます。さらにローンを組んでいる場合はローンの利息部分を経費として計上できますが、やがて利息が減るにつれて経費が小さくなり税額が増えるようになります。

これがいわゆるデッドクロスと呼ばれる状態ですが、このように収益を得られる物件でも節税効果が薄れることからデッドクロスを迎えるまえに物件を売却し、資産を入れ替えすることもあるのです。

デッドクロスはローンを組んで購入する場合とくに注意しておく必要があります。下記の記事で基本的な知識をつけ、どのタイミングでデッドクロスがやってくるのか、そのタイミングで資産を入れ替えるのか、それとも新たに不動産を取得するのかなどをシミュレーションしておきましょう。

3.都心の好立地な不動産を狙うべき理由とは

不動産投資の失敗例

不動産を1つ2つと取得するうちに家賃収入が増えていきますから、少しずつでも規模を拡大しながら自己資金を厚くすることで優良物件を見つけたときに動きやすくなりますし、レバレッジを効かせて都心の好立地なものを購入することも可能です

都心で立地のよい不動産は入居者募集がしやすいですし、価格が大幅に値下がりする危険も少なく、売却を検討したときにも買い手が見つかりやすい(=売りやすい)というメリットもあります。

また、下記の記事でもお伝えしていますが、本当の資産といえるものは建物ではなく土地です。建物部分は時間とともに価値が償却されていき、いずれは税務上とはいえ価値がゼロになってしまいますから、投資家のなかには建物価格よりも土地価格の比率が高いものを購入する方法で資産を拡大するかたもおられます。この方法は将来的な値下がりリスクも抑えられるので非常に理にかなっているといえるでしょう。

ローリスクな投資をしたいかたは地方ではなく都心で、さらに土地も手に入る一棟物件を狙うのも一つの方法です。もし既に地方で不動産を持っておられるかたは、マイナス金利の影響で競争が激化し高値で売れるケースもありますから、いまのような“売り時”を逃さずに資産の入れ替えを検討してみてはいかがでしょうか。

これからは人口が流出する「稼げない土地」と、人やモノが集中する「稼げる土地」のように、大きく差が開くと言われています。成功する投資家になるには、稼げる土地での不動産投資を考えなければなりません。

長期保有を前提にしている場合はとくに、建物の資産価値がゼロになったとしても高値で売却できる可能性のあるエリアをよく厳選して不動産を購入することをオススメします。

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