入居者から寄せられるクレーム例

危険だと分かっていても買わずにおれない「買いたい病」に注意!

あえて危険を選ぶ人もいる不動産の世界

不動産の世界には年間の家賃収入が億を超えるような大家さんも沢山おられます。このクラスまで上がるには資金もそうですが、タイミングや運なども必要になるので簡単ではありません。しかし幾つかのルールを守ることができる人にとっては決して不可能ではありません

成功するためには失敗しにくい物件を購入することが大切です。不動産投資での失敗とはつまり「キャッシュフローが赤字になって破綻する」こと。キャッシュフローが黒字なら失敗したくてもできないわけですから、成功するためには“利益がでる物件”を購入するということを意識してください。

「なにを当たり前のことを…」

そう思われるかもしれませんが、実はこれがなかなか難しいのです。後ほどご紹介する「買いたい病」などは正に典型的な失敗原因で、これにかかったがためにあえて危険な道を選ぶかたは少なくありません。

危険だと知っていても何故その道を選ぶのか。次にその理由をみていきましょう。

1.危険でも購入してしまう「買いたい病」とは?

危険でも購入してしまう「買いたい病」とは?

皆さんは「買いたい病」というものを聞いたことがあるでしょうか。これは「とにかく物件が欲しい」「何でも良いから早く資産家になりたい」と多くのかたが経験される心の焦りです。

  • 早く一つ目の物件を買いたいのに条件に合うものが見つからない
  • 買い付けを入れたがローンが通らなかった
  • 二番手の現金買いできる人に持って行かれた

これらは良くある話といってしまえばそれまでですが、不動産投資に真剣に取り組めば取り組むほど、なかなか買えない現実に苛立ってしまうことはよく起こります。ときには銀行の融資審査などが通ったことが分かってから、何らかの理由で見送らなければならない状況になることもあるでしょう。

たとえば「買うべきでない物件だが、試しに指値を入れてみたら通ってしまい後に引けなくなった」ということもあるかもしれません。

こうなると断るのは心理的にも難しくなります。指値を受けた売主や、そこまでの交渉を行った不動産会社の営業マンなど多くの人間が動いているわけですから当然です。

しかも今は十数年前にはほぼ不可能だった「サラリーマンでもフルローン」が組める時代。参入する人が増えて競争率が高くなっており、ようやく見つけても自己資金や年収などが足らず融資審査で落とされてしまうという経験をされるかたも少なくありません。

無理だと思っていた指値が通れば「ここで買わないと次はいつ買えるのか分からない」という気持ちにもなります。それがたとえ書籍などで勉強して身につけた“買っても良い物件の条件”とは程遠いものだったとしても、手に入れたくなる気持ちはあるでしょう。

買いたい病。名前は可愛らしいですが非常に厄介な問題です。

2.買いたい病から抜けるにはシンプルで強力なルールを作ること

ほとんどのかたは書籍やセミナーなどで知識を身につけ、自分なりの「基準」を持っているはずです。「立地にこだわって●●駅から徒歩●分以内に絞る」「築古だから修繕費を見越して利回りは●%以上なければ赤字だ」「金利は●%以内にして、返済比率は●%」などなど、色々と条件は考えられます。

条件がしっかりしているほど成功する可能性は高まると思いますが、あまりにも厳しくしすぎると基準をクリアした物件が出てくるまでどれほど待つことになるか分かりません

2-1.大切なのは買わない基準をつくり、それを簡単に覆さないこと

危険だと分かっていても買わずにおれない「買いたい病」に注意!

いまのように銀行から融資を引いて不動産を購入しやすくなっているときには物件の競争率も高くなります。インターネット検索でようやく見つけた物件に買い付けをいれても、融資が降りた順に購入されていき「なかなか買えない」という状況に陥りがちになります。

するとどうなるか。書籍やセミナーで身につけた基準を引き下げてでも物件を購入しようとされるかたが少なくありません

しかし競争が激化しているということは市場に出回る物件のなかに優良物件と呼べるようなものが残っている可能性は低いということです。条件を引き下げて無理矢理に購入したものが、偶然にも優良物件だったということはあまり期待できないでしょう

こうなっては一体なにを基準に探せばよいのか分からなくなってしまいます。そこでオススメなのは「買う条件」を持つのではなく「買ってはいけない条件」を自分のなかでハッキリと定め、決してそれを破らない方法です。

こうすることで物件情報が流れてきたときに一から検証する必要がなく、買ってもいいのかダメなのかをスピーディーに判断できます。非常にシンプルなルールだからこそ「とにかく買いたい」などの余計な邪念が入りにくいのです。

買ってはならない基準は人によって変わります。複数物件を所有しているかたならある程度のリスクを負ってでもハイリターンを狙うこともできますが、初めての物件というかたはよく考えなければなりません

しかし初めてですから「区分がいいのか、一棟がいいのか」といったことも良く分からないというかたもおられるのではないでしょうか。まずは条件を決めるためにも下記の記事をご覧ください。

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