家賃滞納や夜逃げのリスク回避方法

家賃滞納や夜逃げで●●万円の損失も!失敗しない経営を目指そう

家賃滞納や夜逃げが起きたときの負担は想像以上!

物件を複数お持ちのかたや、長く不動産投資をされているかたは家賃滞納夜逃げなどのトラブルを経験されたこともあるのではないでしょうか。不動産は購入してから数十年もの間運営することもあるので、様々なリスクにどう対応するのか考えておくと安心です。

「もし問題が起きても退去してもらって次の入居者を決めれば良い」

このように考えておられるならば危険です。家賃の滞納はすぐに催促したとしても振り込まれるとは限りませんし、仮に退去してもらおうとしても引越すお金がないなどの理由で居座り続ける恐れもあります。夜逃げがおきたとしても事件性がなく、確実に夜逃げだと分からなければ家具など残留物を処理することもままなりません

  • 毎月の家賃が入らない
  • 税務上は収入があるとみなされるので税金がかかる
  • 新しい入居者を募集できない
  • 強制退去には法的手続きが必要
  • 夜逃げか、事件に巻き込まれたのか判断が難しい

保証会社に加入していたとしても裁判での明け渡し強制執行が行われるまで家賃を受け取ることはできませんし、これにはおよそ半年ほどかかることもあります。もし保証会社に加入していない場合は未払い分が入ることもなく、さらに残留物の処分や室内清掃費用なども負担しなければならない、空室期間中の家賃収入がないなど金銭的にも大きな負担がかかります

また家賃の滞納が起こったときには対応のスピードが非常に重要です。入居者さんとしても多少なりとも罪悪感を感じておられるでしょうが、もし請求がなければ気持ちが緩みそのままズルズルと滞納を続けてしまう恐れもあるでしょう。自主管理の大家さんは滞納や夜逃げなどが起きたときの対応もご自身で行ないますが、大変な労力と時間がかかるので管理は不動産会社に委託することをオススメします

1.夜逃げされても滞納者の室内に入り勝手に荷物を処分できない

夜逃げされても滞納者の室内に入り勝手に荷物を処分できない

滞納や夜逃げなどが起きたとき、貸主側としては室内の家具家電を処分して新たに入居者を募集したいと考えるでしょう。しかし勝手に室内に入り荷物を強制的に撤去することは「違法行為」にあたる恐れがあるので必ず法的手続きを踏む必要があります。しかしこれにも費用がかかりますし、もし弁護士を雇うとなればさらに金銭的な負担が増えてしまうなど、夜逃げは非常に頭の痛い問題です。

1-1.家賃滞納と夜逃げを経験した大家さんの話

ここで一つ具体的な夜逃げや滞納での失敗例をご紹介しましょう。

S県にアパートを所有していた大家さんは空室が多いことに悩んでいました。「とにかく入居者を決めたい」という焦りから、問い合わせをしてきた女性のかたを、事前に連帯保証人や保証会社の手続きを済ませないまま入居させてしまったそうです。本来であればそのようなことはせず、しっかりと書類一式を預かってからの手続きをするところ、とにかく家賃収入を増やしたいという焦りがあったのでしょう。

当初に女性入居者と交わした口約束では「1週間以内にすべての書類を用意して送る」としていたものの、1週間経っても2週間経っても一向に送られてくることもなく、それまで返信があったメールにも音沙汰無し。嫌な予感はしていたものの他の物件も自主管理をしていたので時間がとれず、とくに物件まで確認にいくということはしませんでした。

そしてついに迎えた初月の家賃振込日。予想どおりその女性入居者からの入金はなく、気になって物件まで様子を見に行ったところ夜逃げされていたことに気がついたということです。

幸いにも滞納金額が1ヶ月分だけだったので被害は少なかったものの、もしこれが数ヶ月分溜まったあとの夜逃げだったと考えるとどれほどリスクの高い入居付けを行っていたかたが伺えます。

大家さんとしてもローンの返済や次の物件の融資などもあり部屋を空室のままにしておくことができなかったとはいえ、焦りから生まれた失敗だったといえるでしょう。対策は色々と考えられますが、たとえば「サブリース」のように空室でも家賃が振り込まれるようにすることで気持ちの焦りや管理会社に対応を任せられるなどができますから、このような失敗を防げたかもしれません。

2.不動産投資で考えられる様々なリスクにどう対応するべきか

アパートやマンション、シェアハウスなどどのような不動産経営でもリスクはつきものです。そのなかでも空室リスクのように立地に注意するなど自身で対策ができるものもあれば、入居者の死亡事故や夜逃げなど偶発的に起こるものもあります。

  • 空室
  • 家賃滞納
  • 夜逃げ
  • 孤独死など入居者の死亡事故
  • 入居者の逮捕
  • 火災、災害
  • 入居者からの訴訟 など

地域によっても滞納などが起こりやすいエリアと比較的安定した運営ができるエリアとがあり、投資家は様々なリスクにどう対応するのかを考えながら立地や物件などを選んでいかなければなりません。

また所有する物件で十分なキャッシュ・フローを得られている場合は多少のリスクが起きても耐えられますが、もし空室率が高くほとんど手元にお金が残らないような物件を持っている場合、滞納や夜逃げなどのリスクに対応できず破綻する危険もあります。

たとえば毎月給与から持ち出しが発生するような物件は、空室が数ヶ月続けば家賃収入がゼロになるどころか一気に数十万円もの損失になるでしょう。立地などを見極めて空室リスクなどへの対策をするだけでなく、もしもの事態がおきたときにも耐えられるような基盤を築いていきましょう。

とくに不動産投資では一棟目が重要です。

一棟目から得られる利益を頭金にして次の物件を買い進めようとされるかたにとって家賃滞納や空室などは大問題ですし、銀行の融資審査にも影響する恐れがあります。しっかりと利益を出せるような物件を選ぶこと、そしてサラリーマンとしての本業があるかたはトラブルが起きたときに対応を任せられる管理会社を見つけることが大切です。

3.東京の新築一棟物件!シェアハウス経営のメリットとは?

ミライトハウスがご紹介しているシェアハウスは東京23 区での新築一棟物件です。利回りが8%と高いというだけでなく、人口が多く賃貸需要が高いので空室リスクを回避しやすいなど様々なメリットがあります。

たとえば孤独死などもシェアハウスという共同生活のなかでは起こりにくく、いまでは自治体が「高齢者向けシェアハウス」を運営するなど様々なところで注目されています。

またミライトハウスがご紹介しているシェアハウスは一時期話題になった「脱法ハウス」などではなく、寄宿舎として認められている合法シェアハウスのため火災保険も契約できるなどコンプライアンスもクリアしています。

入居者との各種手続きやトラブル時の対応など煩わしい作業をすべて管理会社が代行するだけでなく、建物を一括で借り上げるため空室が発生したとしても安定した家賃収入を毎月お受け取りいただけます

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