抵当権や根抵当権が付いた不動産を購入するときには注意しよう

不動産を失うこともあるので注意しておきましょう

不動産を購入する際には、抵当権が設定されているかどうかまでチェックしておくべきでしょう。知らずに購入してしまうと後々大きな損失を出すこともあります。

1.抵当権とは何だろう

抵当権とは融資を受けるとき、万が一返済が滞ったときに備えて返済を担保するために土地や建物に設定する“物権”のこと(※注)です。

抵当権と根抵当権が付いた不動産の売買

少し難しいですが、具体的な話でイメージするとよいでしょう。

たとえばAさんがB銀行から1,000万円の融資を受けてマンションを購入しましたが、実はAさんはCさんという人からも1,000万円の借り入れをしていたとしましょう。もしAさんが返済できなくなれば、Aさんが所有している土地や建物などを売却して返済することになります。このとき、売却してできたお金が1,000万円だったとすると、B銀行とCさんとで500万円ずつ平等にわけることになるのです。

そうなればB銀行としては大損。そこで優先的にお金を回収できるようにするため、融資をする際には“抵当権”をつけるというわけです。抵当権をつけておくことで、もしAさんのローン返済が滞ったときには不動産を競売にかけ、B銀行は1,000万円全額を回収することができます。

(※注)
よく間違われるのですが、抵当権とは“債権”ではなく“物権”です。「権利」には物権(物を支配する権利)と債権(人に何かを請求する権利)という二種類があるのですが、抵当権や所有権、地上権などが“物権”にあたり、賃借権などは債権にあたります。

2.抵当権つき不動産のリスクと抵当権を抹消する方法

もうお分かりかと思いますが、抵当権がついている(残っている)不動産を購入するということは、もしも売主側(以前の所有者)の借入金返済が滞ってしまった場合に抵当権が実行され、買主(現在の所有者)が損失を被るリスクがあるということです。

これでは買主側は不動産投資どころではありません。そこでこの抵当権を取り消す手続きを行います。

2-1.抵当権を抹消する方法とは

抵当権を抹消する方法はとてもシンプル。ローンの残債を一括で返済するだけです。全額返済すると金融機関から抵当権を抹消するための書類が送付されるので、これを法務局に持参して抵当権抹消の手続きをします。

ただし不動産を売却する場合は、ローンの残債を一括返済して“抵当権を抹消する登記”をする必要がありますが、実際には不動産の売却益などをローン返済に充てることも少なくありません。この場合は売買決済の当日に売主と買主だけでなく、司法書士や金融機関の担当者が立ち会い、その場で手続きを行うケースが多いでしょう。

収益物件を探しているうちに、抵当権が付いていたとしても立地や価格など条件が良く、どうしても購入したいと思える物件が見つかることもあります。その場合は、たとえば「抵当権の抹消ができなければ売買は白紙撤回にする」といった特約をいれてから売買契約を結ぶということも一つの方法です。

抵当権は知らずにいるとリスクが高いものですが、対策法を知っていればそれほど心配する必要はありません。ただし気をつけたいのは次にご紹介する“根抵当権”がついたものです。これについては慎重に判断しなければなりません。

3.抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権の一種に“根抵当権”というものがあります。もし根抵当権が設定されている不動産だった場合は注意が必要です。

というのも、抹消が比較的簡単な(普通)抵当権とは違い、借入金額を完済したとしても根抵当権は消滅しないからです。抹消するためには根抵当権を設定している金融機関との解除契約をしなければなりません。

ここは少し難しいので、根抵当権は一度融資が降りればその金融機関から次に借り入れるときの処理が簡単になるが、根抵当権を抹消するのに手間がかかると覚えておくとよいでしょう。もし根抵当権がついている不動産を購入するときは、予め根抵当権の抹消手続きを売主が行ってくれるかどうかまで確認しておくと安心です。

3-1.根抵当権で借り入れがしやすくなる理由とは

たとえば5千万円の融資を受けて不動産を購入したとき、根抵当権をつけたとします。そしてローンを返済しながら残債が3千万円まで減ったとしましょう。

このとき(普通)抵当権では、残債が2千万円減ったからといってその分をまた同じ金融機関から借り入れることはできません。しかし根抵当権であれば、減った2千万円分の融資を受けられるのです。

(普通)抵当権の場合、ローンの借り入れが減るにしたがって抵当権も減っていき、やがて完済すれば消滅します。そのため残債が2千万円減ったからといって、また融資を受けようとするなら新たにその分の抵当権を設定しなければなりません。しかしこれでは抵当権を設定するための登記費用・時間・手間がかかってしまい、定期的に商品を仕入れなければならない事業のような場合には効率的ではないのです。

しかし根抵当権であれば、たとえローンを完済して債権が消滅したとしても、根抵当権そのものは消滅することなく残り続けるため、将来また借り入れが必要になったときに抵当権を設定することなく融資を受けられるというメリットがあります。

ただしデメリットもあります。その一つが、他の金融機関からの融資が受けにくくなる恐れがあるということ。具体的には、たとえ残債が2千万円減ったとしても他の金融機関からみれば5千万円の借り入れがあると判断されることもあり、融資審査に通りにくくなるかもしれないのです。

また根抵当権ということは、ローンの返済が進み不動産に担保余力が生じたとしても、同じ金融機関から融資を受けなければならないという制約がつきます。これが抵当権であれば不動産に担保余力ができれば「一番抵当権」「二番抵当権」とつけることもできるので新しい金融機関を開拓しやすくなるのです。

もし複数の金融機関から融資を受けて一棟二棟と収益物件を買い進めていこうとお考えであれば、根抵当権が足かせになることもあるので注意してください。もちろんメリットとデメリットを知り、納得した上で使うのであれば問題ありません。

4.抵当権がついているかを確認する方法

抵当権がついているかどうかは「登記記録」を見ることで分かります

抵当権の確認方法

登記記録には“表題部”と“権利部”という二つのブロックがありますが、このうち所有権や抵当権といった権利に関することは“権利部”に書かれており、この権利部にある「登記の目的」という欄を見ると確認できるようになっています。

そして登記事項をプリントアウトした「登記事項証明書」は誰でも閲覧することができます。交付には手数料を収入印紙で納付する必要ありますが、後々のトラブルを避けるためにも確認しておくと安心です。

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