土地活用

「立地こそ重要!」将来にわたって需要のある土地を持つには

“不動産王”のトランプ氏が立地にこだわる理由

いまアメリカ大統領選挙で大きな注目を集めているドナルド・トランプ氏をご存知でしょうか?「アメリカの不動産王」とも呼ばれるトランプ氏は立地の大切さについてこのように発言しています。

『不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地』

利回りや築年数ではなく、一番見るべきなのは“立地”ということですね。言い換えれば立地を見誤ると失敗するリスクが高くなるとも言えます。これからの日本では、少子化が進むにつれて地方から都心へと「人」「金」「モノ」「情報」などがどんどん流れていくのは確実です。立地について十分検討したうえで不動産を選ばなければ、空室リスクや家賃低下リスクに悩まされることにもなりかねません。

では、なぜそれほどまでに立地が重要と言われているのか、もう少し詳しくお話しましょう。

1.劣化や償却されない土地は“本物の資産”である

土地は劣化や償却をしない資産

不動産を売買するとき、消費税が課税されるのは建物部分のみで土地にはかかりません。減価償却をするときにも、時間とともに劣化していく“建物”の部分は計上できますが“土地”は対象外となっています。これは土地が劣化したり無くなったりしない資産であるとの考えのもと定められたルールです。

建物はどれほど頑丈に作ったとしても、長い年月のあいだに紫外線や風雨にさらされることで少しずつ価値が減っていきます。近年では建材や薬剤の改良、定期的なメンテナンスでずいぶんと長持ちするようになっていますが、それでも劣化を完全に止めることはできません。

では、土地はどうでしょうか。劣化や消費(消耗)などは当てはまりませんよね。つまり劣化をしない土地こそが本物の資産である、と言っても過言ではないのです。

2.劣化はしないが、価格が下がることもある

土地には劣化というものがありませんが、価格が変動することはあります。ポイントはトランプ氏も言っている“立地”です。

たとえば工場や大学などの移転でそこに住む人が減れば、一般的に土地の価値は下がります。需要があれば価格は高くなり、需要が小さければ価格も下がるというわけですね。

投資家のなかには数年後にそのエリアでは需要が高まるだろうと予想し、価格が上がるまえに土地や建物を購入しておき、いざ値上がりした頃に売却して大きな資産を築くかたもおられます。不動産投資に興味のあるかたなら誰もが知っている『金持ち父さん 貧乏父さん』の著者ロバート・キヨサキ氏などはその代表例でしょう。このような先見の明を身につけるには一長一短では難しいので簡単にできることではありません。しかし、逆に将来人口が減ると予想されているエリアを避けることは誰にでもできます

3.10年先も20年先も人の多い場所とはどこか

土地は100年200年経とうと劣化しない資産ですから、立地を見極めて価格の下がりにくい土地を所有したいところです。では、それはどこだと思われますか?

おそらく医療や行政機関、繁華街などが近接しているエリアや、求人の多い都道府県に人が集まるでしょう。具体的にいえば東京23区など転入者の多いエリアです。

都道府県別人口増減率

今後ますます少子化が進めば「人」「モノ」「金」「情報」などは都心部や一部の地方に集中し、地方や郊外などの土地価格は下がると予想されます。メディアでも話題になっているとおり、地方では人口流出が深刻な問題になっていますが、人がなぜ東京などへ転入するのかを考えると、おそらく地方には「仕事がない」「魅力がない」といった問題があるからでしょう。

すでに地方の大学や専門学校では入学者の募集でも厳しい状況が続いており、優秀な学生を確保するために都心部へとキャンパスを移転させる学校もでてきています。それはつまり、繁華街の近くや企業の多いエリアなら人が集まるという考えがあるからでしょう。

これは不動産投資にも当てはまります。人が減りつづければ、空室が増えて家賃収入が下がるばかりか、土地価格の下落も考えられるでしょう。しかし、その反対に人や大学、企業が増えるエリアでは空室リスクを下げ、土地の価格下落リスクも下げられるのです。

下記の記事でもお伝えしているとおり、空室リスクはそのほかのリスクにも繋がっています。空室が増えれば家賃が下がったり、リフォームや修繕費が高くなるためですね。いかに空室に悩まされない投資ができるかどうか、これこそが不動産投資を成功させるためのポイントといえるでしょう。

“立地”がいかに大切かお分かりいただけたでしょうか。無料セミナーでは、東京23区内に限定したシェアハウス投資について、戦略や差別化の方法などもお伝えしておりますのでお気軽にご参加ください。

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