不動産投資での土地活用方法

マイホーム購入で自己破産するかたが増えているワケ

返済シミュレーションが甘いと危険な理由

住宅ローン金利の低下などからマイホーム購入を検討し始めるかたも増えています。しかしその裏では返済が滞り、やむなく自己破産という道を選ぶケースもみられます。

実は同じローンを組み行なうものでも、不動産投資と住宅購入とではリスクに大きな差があります

1.マイホームで自己破産する理由とは

マイホーム購入で破綻する理由

いまはマイナス金利が導入されたことで住宅ローンを組みやすくなっており、多くのかたがマイホームを購入されていますが、数千万円にもなるローンを給与収入から返済し続けるというのは非常にリスクが高いのです。

実は「生活が破綻する原因」として失職や収入減、教育費負担に続き住宅購入が3位に入っていることをご存知でしょうか。

一般的に生活が破綻する原因として考えられるのは、(1)病気、リストラ、介護などによる失職・収入減、(2)教育費負担の増加、(3)住宅ローン返済の3つである。なかでも、住宅ローン破産には要注意である。
日本弁護士連合会の調査によると、破産債務者が多重債務を負担するに至った理由として、「生活苦・低所得者」(60.24%)がもっとも多いが、08年の調査以降、「住宅購入」も増加傾向にある。14年の調査では、97年の調査以降の最大値を更新し、16.5%(前回12.24%)に跳ね上がった。おそらく、「失業・転職」(19.84%)や「給料の減少」(13.47%)等にともなって、住宅ローンが払えずに破綻せざるを得ない状況が深刻化しているようだ。

※引用:Business Journal 2016年3月19日掲載

たとえば借入をした当時に子どもがおらず、夫婦共働きで収入に余裕があったなら数千万円のローンも簡単に返せるかのような感覚になるかもしれません。しかし子どもが生まれ、高校入学や大学進学などで塾や入学金などといった教育費がかかるようになったとき、毎月数十万円ものローン返済が重くのしかかってくるでしょう。

2.増税に次ぐ増税でサラリーマンの収入は減っている

人生は何があるかわかりません。先ほどのように子どもの教育費や仕送りだけでなく、親の病気や介護などで突如大きなお金が必要になることも多々あります。経済情勢も今と30年後では状況がまったく違うでしょう。転職や失業などで給与が下がる、病気やリストラで仕事がなくなるということも起こりえます。

たとえば“給与の手取り額”ですが、年収800万円のかた推移をみると約10年の間に60万円ほど減っていることをご存知でしょうか。

  • 2002年:662万円
  • 2005年:649万円
  • 2010年:630万円
  • 2012年:606万円
  • 2015年:603万円

これほどまでに手取りが減少してるのには“年少扶養控除の廃止”や“特定扶養控除の縮小”などが行われているからです。

今とくらべて10年後、20年後の家族構成や収入が一体どうなっているのか、果たして数千万円もの住宅ローンを本当に返済できるのかなどをよく考えて借り入れを行なうべきでしょう。

たとえばローン返済に年間200万円がかかったとして、子どもの教育費には一人あたり100万円がかかったとします。この場合、2人のお子さんがいるご家庭では年間400万円の支出です。

目減りしている給与所得のなかからこれらを払い続け、老後の生活資金を蓄えることができるかどうか。シミュレーションが甘いことで支出と収入のバランスが崩れ、最終的に破綻してしまうケースは想像以上に多いのです。

2-1.「家賃を払い続けても自分の資産にならない」の落とし穴

マイホーム購入で破産する理由

「家賃を払い続けても何も残らない。でもマイホームなら資産が残る」
「老後には家を売却することもできる」

このような声は多々聞かれます。しかし本当にそうでしょうか?

たとえば融資機関30年でローンを組んだ場合、完済する頃には築年数は30年です。建物部分の価値は償却されてしまうのでゼロとなります。エリアにもよりますが、売却価格が土地も含めて500万円以下というケースも少なくないでしょう。

また30年の間に家族構成は変わるかと思います。すると建て替えや改築が必要になることも考えられます。もちろん賃貸とは異なり、固定資産税などは所有者に課せられますし、シロアリによる被害などは自己負担で修繕しなければなりません。

持ち家か賃貸かというのは個人でも考え方がまったく異なりますが、たとえ持ち家であっても修繕費や税金など様々なランニングコストがかかることを考えると一概に「賃貸は無駄」とは言えないのです。

また、現役時代のうちにローンを完済できる方であれば問題ありませんが、なかには定年後まで返済がつづくこともあります。この場合も家賃収入がある賃貸経営とは違い、返済には年金や貯蓄を充てねばなりません。資産として購入したマイホームがきっかけで「老後破綻」に陥るということもあります。

このように不動産投資とマイホーム購入は似ている部分があるとはいえリスクの面では大きな違いがあるのです。

3.ローン返済に家賃収入を充てられる不動産投資の魅力とは

マイホーム購入で破産する理由

マイホームでは住宅ローンを利用します。転勤などで仕方なく賃貸にだすケースもありますが、基本的には自身が使用するための住居ですから、ローン返済には給与収入を充てることがほとんどです。

では不動産投資はどうでしょうか。住宅ローンではなく不動産ローン(アパートローンやプロパーローンとも言う)を利用することになり、返済には家賃収入を充てることができるのです。

30年の間、給与収入からのみで返済する場合と家賃収入から返済する場合とでは、たとえ同じ金額を借り入れたとしても精神的にも金銭的にも負担がまったく違うでしょう。

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