サラリーマン大家さんが減っている理由

マイホームの住宅ローンが残っていても不動産投資はできるのか?

なぜ自宅は賃貸のままで不動産投資をするのか

マイホームを購入し住宅ローンがあったとしても不動産投資はできます。しかし住宅ローンが足かせとなり借り入れできる金額に影響することもあるので、できれば他の借り入れは少ないほうがいいでしょう。

また投資家のなかには物件を買い進めて家賃収入を大きくするため、自宅は購入せず賃貸に住み続けるかたもおられます。年間の家賃収入が数千万円でも、金融機関からの評価を落とさないため持ち家ではなく賃貸を選ぶかたもおられるほどです。

今回は住宅ローンと不動産ローンについて見ていきましょう。

1.個人が借り入れできる金額には上限がある

個人が借り入れできる金額には上限がある

金融機関によって融資条件は違いますがどの金融機関にも上限があるので、いくらでも青天井に借りられるというわけではありません。

たとえばサラリーマンとして働くAさんがある銀行で融資を申し込んだとき上限が1億円だったとします。このとき他に借り入れがなければ1億円まで融資を受けて物件を購入できますが、もし住宅ローンで4,000万円があったなら「1億円-4,000万円=6,000万円」となり、購入できる物件価格が大きく下がってしまいます

一概にはいえませんが1億円の物件と6,000万円の物件とでは、得られる家賃収入にも大きな差が開くでしょう。さらに住宅は自分で使うため、家賃収入が入るどころか毎月給与からローンを返済していかねばなりません。考え方は様々ですが「資産」か「負債」かで分けるなら、金融機関にとって夢のマイホームとは「負債」として見るべきものなのです。

これから不動産投資を始めようとするかたや物件を買い進めて規模を拡大していこうとするかたは、住宅ローンは組まないか出来るかぎり少ないほうが銀行の融資審査で有利になるでしょう

マイホームは家賃収入を生み出す資産ではありません。たとえ4,000万円の物件を購入してもそこから新たに資産が生まれるわけではないのです。もし1億円で収益物件を購入できたなら、そこから生まれる家賃収入をつかって次の物件購入のための資金にすることもできます。欲しいと思った物件が出たときすぐに動けるよう、足かせ(住宅ローン)は少なくしておきたいところです。

1-1.金融機関によって融資基準は大きく異なります

多くの金融機関では住宅ローンがあると融資審査に不利になりますが、一部の金融機関ではまったく逆の判断をすることもあります。

年齢や年収、勤続年数や家族構成などの属性によっても変わるでしょうが、すべての金融期間で住宅ローンがあるから不動産ローンが組みにくくなるというわけではありません。まずは現在の借り入れ状況などを把握したのち、不動産会社や金融機関にご相談ください。

2.すでに自宅を持っているなら売却するべきか?

すでに自宅を持っているなら売却するべきか?

これから不動産投資を始めてみようとされるかたのなかには既に自宅を購入されているかたもおられるでしょう。この場合、融資のためだけに自宅を売却して賃貸に引っ越す必要まではありません。

ただし借り入れできる金額にある程度の制限がつくこと、今後購入を進めるなかで足かせになることなどを考え、自宅を賃貸に出してご自身は別にマンションを借りて住まわれるかたもおられます。「自宅は一生賃貸のまま」とするかたも少なくありません。大切なのはどこまで規模を大きくしたいのか、どの程度の借り入れをしたいのかを明確にすることです。

2-1.不動産投資を始めると見えるようになる様々なリスク

不動産投資を始めるようになって、自宅を持つことがどれほどリスクが高いかが見えてきます。たとえば転勤によって住み続けられなくなることや、地震など災害で家が倒壊するリスクなどです。

もし地震で壊れたとしても銀行は考慮しませんから、変わらずに住宅ローンを支払い続けなければなりません。倒壊した家屋を撤去して再建するにも二重のローンが重くのしかかります。

また入居者からの家賃収入を返済に充てられる不動産事業とは違い、マイホームでは給与収入から返済し続けるのですが、バブル崩壊やリーマンショックが起きてからというもの長引く不況によって大企業でもリストラや合併などのリスクはあります。長ければ35年もの間、ローン返済を「給与」というたったひとつの収入源で支払い続けることが如何に危険か、投資家ならば誰もがご存知でしょう。

「自宅は賃貸か持ち家か」という議論は昔からありますが、これもその人の属性などで大きく変わるので答えはありません。

借り入れできる上限や様々なリスクを考慮したうえでマイホーム購入を検討してみてはいかがでしょうか。もしサラリーマンを辞めても豊かな生活を送れるほどの規模を目指すのであれば、まずは借り入れを行い、良い不動産を購入することが大切です。

この記事の後によく読まれています

ページトップ