中古物件のデメリット

投資用の物件を買うなら新築と中古のどちらが良いのか?

新築か中古かを決めるときの大切なポイントとは

新築か中古か、多くのかたが悩むポイントです。しかし管理のしやすさや修繕費の低さなどを総合的に判断すると、いまのようにマイナス金利の影響などからローンを組みやすいときには新築を選ぶほうがよいでしょう

もちろんどちらにもメリットやデメリットがあるので、すべてのかたに新築をオススメすることはできません。「区分所有マンションと一棟投資のどちらを買うべきか?」でもお話したように自分がなにを重視するかをハッキリさせておくことが大切です。

ただ、もし利回りだけをもとめて価格の安い中古の投資物件を探しているのであれば少し危険といえるでしょう。なかには価格だけを重視して物件を選んでしまったばかりに、空室が埋まらずに苦労する、エアコンなど備品の故障などが多発し修繕費用が高くなる、などのトラブルが次々と起こり不動産投資で失敗してしまうかたもおられます。

「安く買えてお得なはずが…」中古物件に潜む落とし穴とは

中古物件にはリスクもあります。それはエアコンや給湯器の故障、建物自体の劣化などで予想外の修繕費用が発生することがあるということです。

中古物件のデメリット

すでに物件を持ち不動産投資のノウハウをそれなりに分かっているかたなら、中古だとしても買ったあとに大規模な修繕が必要になるような物件を避け、利回りのよい優良なものを見つけられるかもしれません。しかし初めて不動産投資をしようと考えている人は基礎知識はあるかもしれませんが、経験者とくらべて知識量もノウハウの数も圧倒的に不利。万が一にも不良物件でも掴もうものなら、修繕費用だけで数百万円~それ以上の金額が必要になることも珍しくありません。

「安く物件を買えたのに、空室を埋めるために多額のリフォーム費用がかかった」とならないよう注意したいですね。

「経年すると建物は痛む」のは当然のこと。しかも築年数が古いと何かしら入居者に魅力的な付加価値サービスがある物件でないかぎり、家賃は下がります。多額の費用がかかれば、利回りも低くなってしまいますよね。

建物のヒビ割れ

箇所が少なければよいですが、バルコニーの手すりのサビ、雨漏りによるカビや腐敗、水回りの交換だけでなく、シロアリなど見えないところにも被害が及んでいるかもしれません。

中古車をかうときも年式や走行距離、車検や事故歴の有無はネットをみると記載されていて簡単に調べることができますが、いざ買ってみると●●の調子が悪い、●●に傷があった、匂いが・・・などと気になる箇所が次々と出てくることもあるでしょう。

不動産投資も同じです。最初は「物件価格+壁紙の張替えなどのリフォーム代」で考えていたとしても、建物に想定外のダメージが見つかる可能性も考えておかなければなりません。

たとえ物件価格がお手頃だったとしても直ぐに買うのではなく、かならず補修修繕のことも踏まえ、買いかどうか判断してください。いまはホームインスペクターによる診断をうけることで、建物の見えない部分の劣化などを調べることができます。どうしても中古物件にこだわりたいという人は、費用はかかってしまいますがこのようなサービスを利用するのも手です。

物件を選ぶときはまず3つのポイントをチェックしよう!

利回りだけを求めて格安の中古物件を買ったとしても、設備の故障などトラブルが発生すると新築よりも低い利回りになってしまうこともあります。これは価格や利回りだけをみて物件を選んでしまうことが原因です。不動産投資で失敗しないためにも、まずは下の3つの“相場観”をもとに物件を探すことが大切です

  • 本体価格
  • 設定家賃(周辺の家賃相場より著しく高い、低いなどがないか?)
  • 管理コスト(管理費や修繕積立金などはどれほどかかるか?)

物件の競争が激しくなっている今は、なかなか中古物件のなかに条件を満たすものは出てこないかと思います。このほかにも賃貸需要のあるエリアかどうか、駅までの距離など見るべきところは多々ありますが、まずは上記のように相場よりも低い価格、適正な家賃設定、そして適正な管理コストかどうかを調べてみましょう。

中古物件のデメリット2

しかし、そのような物件は市場に出回るまえに不動産業者が抑えるか、有力投資家が買ってしまうかで、一般の投資家まで情報がおりてくる前に買い手がついていることが多いのが実情です。もし優良物件の情報をいち早く知りたいと思うなら、じっくりと時間をかけて業者と仲良くなり、優先的に物件を回してくれるような関係性を築く努力が必要になります。

しかし、不動産投資は早く始めたほうがローン完済の年齢などを考えると有利なのは間違いありません。私たちがご提案している物件は、シャワールームやキッチンなどを共用で使うシェアハウス物件です。ワンルームやファミリータイプの物件とくらべて空間を効率的に使えることで高い利回りを実現できており、しかも新築なので買ってから突然数百万円ものリフォーム代が発生することもありません。

しかも劣化の少ない工法で建設することで、地震や湿度、シロアリなどへの対策も行っています。詳しい情報は「弊社が選ばれる理由」をご覧ください。

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