不動産投資でローン返済ができずに破綻する危険はあるか

なぜ地方の新築アパート経営が失敗しやすいのか?

節税だけでなく事業として成功するアパート経営をしよう

“マイナス金利の導入”や“相続税の大幅増税”などで不動産投資に大きな注目が集まるなか、地方でも所有している土地を活用してアパート経営を始めてみようかとお考えのかたも多いのではないでしょうか。しかし建てるまでは順調でも、運営が上手くいかずに失敗することもあるので慎重に検討しなければなりません。

地方でも大学や企業が多いエリアで駅から徒歩10分圏内など優れた立地にあるものは成功する可能性はあります。しかしこれから人口減少や企業の工場撤退、大学のキャンパス移転などが起こる危険を考えると、30年ほどの長期ローンを組んで不動産投資をすることがいかにリスクが高いかが見えてくるはずです。

今回は「地方での新築アパート経営でなぜ失敗するのか」について、大きな原因をご紹介しています。

1.需要の低い場所でのアパート経営は破綻する危険あり

需要の低い場所でのアパート経営は破綻する危険がある

賃貸経営の経験がない場合は収支のシミュレーションができておらず、5年10年と経つうちに家賃収入よりも支出のほうが大きくなり破綻する恐れがあります。不動産投資で失敗する人にはいくつか特徴がありますが、退去後の修繕費やローンの返済など支出を甘くみていたために失敗するケースも少なくありません。

当初の目的が節税という場合、そのエリアの賃貸需要や競合分析といったマーケティングができていないことも多いでしょう。すると駅から徒歩20分以上はかかるような土地にアパートを建築されるかたもおられます。しかし一般的に駅から遠くなるにつれて需要は下がりますし、駅から離れるということは範囲が広くなるということですから競合も増えてしまいます。そもそもの人口が少ない上に競合までも多いとなれば、新築したものの空室が埋まらず失敗することも考えられるでしょう。

後述しますが地方は工場撤退や企業の倒産など景気悪化の影響を受けやすく、賃貸需要が一気に低下することも考えられます。家賃収入が少なくなりローン返済などの支出が増えれば破綻する危険が高くなってしまうのです。売却しようにも立地が悪いと買い手が現れにくく、しかたなく給与収入から持ち出しをしながらローン返済を進めたり、場合によっては返済ができずに破綻することも考えられます。

1-1.不景気の煽りを受けやすい地方でのアパート経営とは

企業や大学が集中している都心ならば人口が多く賃貸需要も高いので、空室が1年も続くということは考えにくいですが、地方は過疎化や高齢化が進んでいることから、10月から3月の繁盛期に入居が決まらなければ半年から1年は空室のままということもあります。

また大学近くに学生向けアパートを建てたとしても、昨今では大学の都心回帰が増えているため、キャンパス移転で一気に空室が増えてしまうこともあります。これについては無料でお配りしている電子書籍でも失敗談をご紹介しているのでご参考下さい。

2.地方になるほどマイホームをお持ちのかたが増える

地方になるほどマイホームをお持ちのかたが増える

都心とくらべて地方には広い土地があるので土地の価格は下がります。このようなエリアでは賃貸で家賃を払い続けるよりも、マイホームを購入してローンを払っていくほうが毎月の支出が下がることもあり、ファミリー向け賃貸では数年住んでお金を貯めたあとに退去ということにもなりやすいでしょう。

ファミリー向けの物件は単身者用よりも広いので、退去後の修繕費用が高額になるものです。それでも入居期間が長ければ数年かけて回収することもできますが、先程もお伝えしたように持ち家志向が高い地方では回収する前に退去されることも十分考えられます。

回収する前に退去され、さらに修繕費がかかるという負のスパイラルに陥り、やがて十分な修繕ができないまま運営することになれば家賃の値下げ利回り低下に繋がります。そのような中で近隣に新築アパートやマンションが建てばどうなるでしょうか。アパート経営を成功させるには人口が多く、賃貸需要が高い立地を選ぶことが大切なのです

3.土地の価値が低い場所での新築アパート経営は難しい

土地の価値が低い場所での新築アパート経営は成功させるのが非常に難しい方法の代表例といえるでしょう。

新築でアパートを建てたとしても、建物部分の価値は時間が経つにつれて下がっていき、木造なら22年で税務上の価値がゼロになってしまいます。建物の価値が下がるということは銀行の融資にも影響してしまいますから、いざ売却しようとしたときに融資が降りず、現金で購入できる買い手が現れるのを待つしかなくなる恐れもあります。また不動産価格が大幅に下がるとローンの残債を大きく下回る価格でしか売却できないということもありえます。

しかし土地は劣化や償却がない“資産”ですから、資産価値の高い土地をお持ちなら建物の価値がゼロになっても大幅に値下がりする危険は少なくなります。多くのかたが地方ではなく都心で不動産投資を始めるのには、空室リスクが低いだけでなく売却時まで考えた上での判断なのです。

  • 本当に資産価値の高い土地を相続したい
  • 換金性の高い土地に組み換えたい
  • 失敗する危険をできるかぎり下げたい

地方の土地は一部のエリアを除いて資産価値が低いことが多く、時間が経てば経つほど不動産価格が落ちやすくなってしまいます

「相続税や固定資産税を支払うくらいならアパート経営でも始めてみよう」

そう思って大きな負債(ローン)を背負いスタートしたものの、長期化する空室や家賃の低下、さらに家賃収入に対する修繕費の高騰など超えなければならない壁はいくつもあるのです。

節税効果や家賃収入などをお考えのかたは、お持ちの不動産を売却し「稼げない土地」から「稼げる土地」へと組み替えることも一つの選択肢としてご検討ください。

東京23区での新築一棟シェアハウス経営では、資産価値の高い土地が手に入るだけでなく新築でも8%という高い利回りを狙えます。さらに売却時にも買い手が見つかりやすいなど安定した不動産事業には欠かせない要素が詰まっているのです。詳しくはセミナーや出張個別相談でもご紹介しております。

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