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築古での失敗パターンを知って成功する大家さんになろう

築古物件の魅力とリスクとは?

アパートやマンションなどの物件を購入するときに悩むのが、価格は高いが競争力のある新築・築浅のものか、価格の安い築古にするかということです。

不動産投資が初めてという場合は不安もあるので築古物件を中心に探すかたもおられるでしょう。たしかに安く買って高く貸し出せば利回りも良いですし、たとえ失敗しても損失を抑えることができます。よく書籍などでも築古物件から始めることをオススメするものもみられますね。

しかし、故障など想定外のトラブルが起こる確率が高くなるということや、出口戦略が狭まるということ、そして競争力が低いため空室リスクが高くなることなど、築古の購入には慎重になるべきだという声もあります

そこで今回は築古物件の魅力やリスク、そして失敗するパターンなどをお伝えします。購入する前にこれを知っているかどうかで、その後の戦略が大きくかわるかもしれません。

1.築古物件のメリット!高い利回りも狙える

築古物件のメリット

築古を狙うかたの多くは“高い利回り”を狙っているという共通点があります。これが築古物件のパターンで、失敗する原因でもあります。

たとえば3,000万円で10室あるアパートを購入し一部屋の家賃が3万円だった場合は、単純に計算すると月30万円の家賃収入が得られます。年間360万円とすれば利回りは10%超えですから、かなりの利回りですね。(※税金や修繕費は除く)

とくに地方などには築古の一棟物件で10%や15%という高利回り物件が売りに出ることもあります。このような物件は取得したあとのことを想像するだけで心が踊ります。もし高利回り物件を取得できれば二棟目の購入もしやすくなりますし、定年後の生活にも余裕が生まれるでしょう。たとえ今は入居率が悪くてもリフォームすれば入居者はすぐに決まるだろう、と考えて購入へと踏み切るひともおられると思います。

しかし築古物件で失敗する原因の一つは、このシミュレーションの甘さだったのです。

2.競合よりも魅力的に!築古物件の再生は難しい

築古物件の再生は難しい

「築古物件の再生」といっても過度に期待はできません。そしてリフォームをしても建物自体が新しく生まれ変わるわけではありません。

たしかに壁紙を張り替え、畳をフローリングに変更し、風呂釜を入れ替えるだけでも随分と見た目は変わるでしょう。しかし必ずどこかに古さは残ります。リフォームをして直ぐに入居率が改善されればよいのですが、立地などの条件によっては入居付けまで時間がかかる場合もあるのです。

リフォームで古さを取り除こうとすればするほど費用も高額になるので費用対効果も考えなくてはなりません。たとえば月40万円の収入が見込める物件だとしても、リフォームに数百万円かければ回収するまでにどれほどの時間がかかるのか、本当に入居率をあげられるのかなどを計算したうえで実行しましょう。ただし、1度のみの課税ですが不動産取得税(※参考)の支払いがあることも考えれば、やはりある程度の資金は手元に残しておきたいところです。

またリフォームをして見違えるようにキレイになっても、当然ですが登記簿や入居者募集時に記載される“建築年月”は変わりません。これは融資の評価にも深く関わるものなので、売却時の価格にも影響してきます。

2-1.多額の費用をかけても家賃の値上げは難しい

築古物件はリフォームをしても家賃を大幅に上げることは難しいでしょう。実際に部屋を探しているかたの視点に立ってみると分かりやすいのですが「この築年数なら相場より少し安くなければ借りない」と考えているかたは少なくありません。

投資家のなかにはリフォームをするとき物件にコンセプトをもたせ、競合物件にはない魅力を出すことで成功しているかたもおられますが、それには経験や綿密なシミュレーションがあってこそです。

3.築古で成功した人はどんな戦略をとっているのか

築古物件には難しい面も多いことをお伝えしてきましたが、だからといって成功例がないというわけではありません。

書籍を出されているかたのように、独自の戦略で高利回り物件へと生まれ変わらせている例はあります。ただし人によって自己資金や投資経験は違うので、まったく同じ方法をとったとしても結果は変わるでしょう。また、書籍やインターネットに掲載されているということは、ほかの多くの投資家の目にも触れているということですから、すでに同じ戦略で始めている人もいるということは意識しておく必要があるでしょう。

3-1.過剰なリフォームをせず安い賃料で貸し出す

借りる側にとって築古物件を選ぶメリットとは“相場よりも安い家賃”です。多少の古さがあっても、生活するうえで問題ないレベルの部屋を安く借りられるというのは非常に魅力的です。そこで過剰なリフォームをせず最低限の投資だけで済ませ、相場よりも安く貸し出して成功しているかたもおられます。

一見すると古すぎる物件はPRするところがないようにも見えますが、古いからこそできる戦略もあるという良い例ですね。

ただしこの方法はリフォームでバリューアップを図り売値を上げるなどはできませんから、出口戦略は限られます。更地にして売却しようとしても既にいる入居者に退去してもらう必要があるため、場合によっては引越し費用の負担や敷金礼金の返還なども考えなければなりません。価格面で購入しやすいのが魅力の築古物件ですが、入り口にくらべて出口には課題が多いというのが難しいところです。

築古物件は単純にリフォームをすればよい、というものではありません。これを知らずに物件を選んでしまうと失敗する危険が高まるので注意してください。出口戦略について、さらに詳しくご紹介しておりますのでご参考ください。

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