不動産投資は木造かRC

ワンルームマンションの税金や維持費はどれくらいかかるのか?

ランニングコストを知らずにいると失敗する危険あり

ワンルームマンション(区分所有マンション)は立地や規模によっては数百万円のものもあるので、小規模から始めたいかたに人気のある投資方法です

ワンルームマンションの税金や維持費はどれくらいかかるのか

マンションの区分ごとにそれぞれ所有者がおり、各オーナーが毎月「修繕積立金」を支払い、エントランスやエレベーターなど共用部分の修繕や大規模修繕などに備えています。このようにワンルームマンションでは修繕費や税金など様々なランニングコストがかかるので、これらがどれほどかかるのか等をシミュレーションしておかなければ家賃収入がほとんど残らないだけでなくローンの返済ができずに失敗することもあります

成功するワンルームマンション投資のためには、支出よりも収入を増やさなければなりません。まずはここで大まかなランニングコストを把握しておきましょう。

1.ワンルームマンション購入後にかかる費用や税金とは

下記はワンルームマンションを購入したあとにかかる費用や税金の代表的なものです。

これらがどれほどかかるのかを把握しておかなければ、年間収支を計算したときに予想以上に手元にお金が残らなかったということにもなるかもしれません。とくに初年度は“不動産取得税”の支払いもあるため、自己資金には余裕を持たせておきましょう

  • 不動産取得税(初年度の1回のみ)
  • 固定資産税、都市計画税(所有しているうちは毎年支払う)
  • 所得税(売却時に利益がでた場合に支払う)
  • 管理費・修繕積立金
  • 管理委託費用
  • 設備交換・修繕費用
  • リフォーム費用

たとえばエントランスやエレベーターなどの「共用部分」の修繕は管理組合が費用を負担しますが、この費用は各区分所有者が毎月積み立てている「修繕積立金」から支払われます。

共用部分以外については、居住空間のような「専有部分」でおこる設備の修繕や交換費用、リフォーム費用などは各所有者の負担となるので、いざというときに自己資金が足りずに修繕できないことがないよう、修繕積立金とは別に「専有部分の修繕積立金」を用意するなど計画的に備えておかなければなりません。あくまでも目安ですが、修繕費用や管理委託費などを合わせて賃料収入の1割ほどは考えておくとよいでしょう。

2.地方と都心では家賃収入に対する維持費の割合がまったく違う

ワンルームマンションの税金や維持費はどれくらいかかるのか

ワンルームマンション投資をされるかたのなかにはランニングコストを甘く見積もっていたために、家賃収入よりも維持費のほうが大きくなり失敗するかたもおられます。なかには地方物件は都心よりも家賃収入に対する維持費が割高になることを知らずにいるかたもおられるようです。

もう少し詳しくいえば、地方の家賃相場は都心よりも低く1万円台や3万円台などの部屋は沢山ありますが、都心ならば7万円台から10万円台などが目立っており、双方の年間家賃収入には大きな差が生まれています。しかしランニングコストは地方も都心もそれほど差はありません

つまり家賃収入に対するランニングコストの割合は、都心のほうが圧倒的に低くなるということです。

いまは日本全国同じ価格帯で同じ品質のものを購入することができるわけですから、エアコンの故障に伴う交換費用や、壁紙の張替えなどもそう変わらないコストでできるのです。

地域によって維持費に差がでるのは、たとえば雪国でのロードヒーティング(※)や除雪費など特殊な条件がある地域の話であり、そのほかの一般的な修繕費用はほぼ同じです。

(※注)ロードヒーティングとは、凍結を防ぐために地面の下に放熱体を設置して雪を溶かすこと。雪国での不動産投資では切っても切れないものの一つ。詳しくは下記を参考。

3.地方のワンルームマンションを購入して失敗したAさんの例

ワンルームマンションの税金や維持費はどれくらいかかるのか

地方には利回りが10%近い物件がでてくることもあります。利回りが高いということは多くの家賃収入が得られるということですから「買いたい」と思うかたも少なくないでしょう。

その一人であるAさんは「利回り10%」というところが気に入り購入に踏み切ったそうです。

【Aさんの失敗談】
Aさんは多少の修繕費がかかっても「利回りが高いので大丈夫だろう」とランニングコストを甘く見積もっていました。
そうして取得してから1年ほどたったころに初めての退去の連絡が入り、修繕のために見積もりを頼んだところ費用はなんと10万円。壁紙クロスの張替えや清掃などがかかるとのことですが、これは想像以上の支出です。家賃3万円で貸していたものの、修繕積立金や管理費を支払えば残りは2万円ほど実に5ヶ月分の家賃収入を修繕に充てることとなったのです

次の入居者がスムーズに決まるならよいですが、もし空室が長引けばその間の家賃収入はゼロになり、約1万円の管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。固定資産税や都市計画税の支払いを考えれると頭の痛い話です。

さらに築古物件だったこともあり、エアコンや給湯器などの設備は老朽化が進んでいます。もし入居者が決まったとしても設備が故障し交換が必要になればさらに10万円ほどの費用がかかるでしょう。

「利回り10%」という一見すると好条件だった物件が、蓋をあけてみれば手残りがほとんどないハイリスク物件だったという一例です。売却しようにもローン残債を大きく下回る価格になり、売るに売れない状態になることもあります。

4.失敗しない不動産投資のために大切なこと

少額からでも始められるワンルームマンション投資ですが、実際に安定した収入を得るには利回りだけを見ていてはなりません。上のような失敗をしないためには事前にランニングコストがどれほどかかるのかを把握し、年間収支をシミュレーションしておくことが大切です

設備の交換や修繕費用などを考えると、やはり新築に勝るものはありません

一般的に「新築は利回りが下がる」といわれますが、たとえばシェアハウス投資なら東京23区に一棟を新築し利回り8%を狙えますから、方法次第で高い利回りを得つつランニングコストなどを抑えることはできるのです。

さらにワンルームマンションとは違い、一棟投資ということで土地も手に入るということも魅力のひとつ。老朽化する建物とは違い土地の価値は償却されませんから、「本当の資産」を手に入れたいかたにもオススメです。

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