案内されやすい物件の条件とは?優先順位が高い不動産を狙おう

入居付けを不動産業者に委託したから大丈夫…とは限らない

アパートやマンション大家さんのなかには退去が発生し、次の入居者を決めるために不動産業者へ依頼したにもかかわらず数ヶ月経っても空室のまま。そのようなお悩みを抱えているかたもおられるのではないでしょうか。これは不動産業者が客付けをする際の優先順位を知らずにいることが原因かもしれません。

時間や手間ばかりかかる物件よりも、安定した家賃収入を得られる“本当の優良物件”を手に入れたいかたは是非ご覧ください。

1.不動産業者の営業マンが優先して客付けする物件とは?

不動産業者の営業マンが優先して客付けする物件とは

営業マンが入居者に物件を紹介するのにも優先順位があると言われています。当然ですが優先順位が下になるにつれて“後回し”にされるリスクが高くなるので、もしそのような物件を購入してしまうと、営業マンからみたときに案内しにくい物件とみられてしまい入居付けが難しくなる恐れがあります。

  • 自社で所有している物件、一括借上げ(サブリース)の物件
  • 仲介手数料や広告費が多い物件
  • 営業しやすい、入居させやすい物件
  • 上記以外の物件

各業者によっても多少の違いはあるかと思いますが、基本的には上記のような優先順位で紹介されるでしょう。

1-1.自社で所有している、サブリース契約を結んでいる物件

まず①ですが不動産業者も自社で物件を所有していることがあり、その物件に入居者が決まれば賃料がそのまま会社の利益になるので優先して空室を埋めたいと考えるでしょう。このほかにも一括借上(サブリース)をし、大家さんから物件を丸ごと借り上げている場合も優先されやすくなります。

サブリースとはイメージするなら不動産業者が大家さん(所有者はオーナー)になって管理などを全て代行するもので、不動産業者はオーナーに対しサブリース期間中の賃料を保証しているため優先して空室を埋めようとするのです。

自主管理にくらべると手数料は高くなりますが、オーナー側のメリットとしては管理の手間が省けるうえに空室になって家賃収入が減るといった心配がないなど大きな魅力があります。ミライトハウスがご紹介しているシェアハウス投資でもサブリースをご利用いただけるので、空室の心配なく毎月安定した家賃収入をお受け取りいただけます。

1-2.仲介手数料や広告費が高く設定されている物件

次に②ですが、これは建物の清掃などを大家さん自らが行い入居者募集や契約手続きなどを不動産会社へ委託するケースの話です。

一般的に不動産業者が入居者を決めたとき大家さんは広告料仲介手数料というものを不動産業者へと支払います。絶対に支払わなくてはならないわけではありませんが、業者としてもリターンが大きいほうを優先させたいと思うでしょうから、広告費などが少ない物件を決めるより高い物件を優先して案内したいと考えるでしょう。

また広告費は地域によって大きな差があり、首都圏では家賃の1ヶ月分などが多いですが地方では3ヶ月なども珍しくありません。入居付けが難しい物件を所有されている場合、なかには6ヶ月分を支払うかたもおられるようです。

地方や郊外など人口が少ないエリアや持ち家志向が高いエリアなどは競争率が高くなるので、問い合わせが多くなる10月から3月の繁盛期を逃してしまうと、そのまま半年から1年空室が続くということにもなりかねません。そこで繁盛期中に何としてでも入居者を決めたいかたや、キャッシュに余裕のあるかたなどは広告費を上げ、所有する物件が優先して案内されるようにすることもできるでしょう。

1-3.営業しやすい、入居させやすい物件

次に③ですが、不動産業者としても案内しやすい物件案内しにくい物件のどちらを紹介したいかと考えれば、恐らく案内しやすい物件と答えるはずです。たとえば下記のような物件は案内しやすく、「立地が悪い」など逆の条件のものは案内しにくいものとなります。

  • 立地が良い
  • セキュリティ面など設備が魅力的
  • 間取りが良い
  • 新築や築浅
  • 敷金礼金無し、家賃が安い
  • 内装や外観が良い など

このように「入居者が探している条件」に適しているのもや、他の物件よりも特徴や魅力があるのあるものは営業マンも紹介しやすく、比較的早く成約するので優先して紹介されやすくなります。反対にニーズをつかめていない物件は案内をしても契約まで至らない可能性が高いので、紹介されにくくなるかもしれません。

どのような層をターゲットにしているのかによって条件は変わってきますが、たとえば一人暮らしの会社員女性としたときは「駅チカ」で「セキュリティが充実している」ような物件が好まれる傾向にあり、逆に「駅から徒歩15分だが閑静な住宅街」などは難しくなるでしょう。

大切なことはターゲットを明確にして物件の強みを見出すことです。ニーズがある物件の空室を埋めることはそう難しいことではありません。

2.どのような大家さんを目指すのかで物件の選び方も変わります

どのような大家さんを目指すのかで物件の選び方も変わります

地主や会社経営者などの一部のかたしかローンを組めなかった十数年前と比べると、いまは会社員のかたでも大家さんになれる時代です。しかし大家さんと一口に言っても不動産会社にほとんどを任せていても家賃収入を得られるかた空室が埋まらず、広告費の値上げなどに悩むかたというように、同じ大家さんでも全く違います。

貴方はどちらの大家さんを目指していますか?

もちろんDIYが得意で、趣味と実益をかねて大家業をしたいというかたもおられるでしょう。しかしできれば手間をあまりかけずに安定した収入を得たいとお考えのかたも多いのではないでしょうか。

どのような物件を選ぶのかによって取得後の労力やコストは全く変わってきます

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