不動産投資ローンとは

区分所有マンションだけの収入で専業大家になれるか

専業大家さんを目指すことは難しい

「いずれはサラリーマンを辞め、不動産投資からの収入のみで生活できるようになりたい」と考えるかたは多いと思います。そこで今回は“専業大家さん”になりたいかたに必ず読んでいただきたい情報をまとめました。

結論からいえば区分所有マンションを複数購入したとしても、そこからの家賃収入だけで生活することは難しいため、購入できるのであれば最初から一棟物件への投資を考えたほうが良いでしょう。「まずは買いやすいから区分」ではなく、最初にしっかりとプランを立ててスタートを切ることが大切です。

1.目標の家賃収入はどれくらいか?

不動産投資の目標収入

専業大家さんになるためには家賃収入だけで生活できるレベルに規模を拡大させる必要があります。人によって収入がいくらあれば安心してサラリーマンをやめることができるのか考えは違いますが、ここでは分かりやすく100万円の月収を目安として考えてみましょう。

1-1.区分だけで家賃収入100万円を目指す場合の物件数

「区分所有」は、物件丸ごとを買う一棟とは違ってマンションの一室(一戸)を購入するので、小規模からスタートしたいかたや自己資金が少ないかたなどに人気があります。

しかし小規模ということは、そこから得られる収益も少ないということです。区分を一つや二つ保有した場合に得られる家賃収入は僅かなものにしかならないので、月収100万円を得ようと思えばかなりの数の物件を買い進めなければなりません。

もし家賃が5万円の物件だったとき、単純に計算すると20室あれば月収100万円になります。もちろん20室で100万円というのは(修繕積立金・税金・広告費・修繕費などの)経費を除いて、しかも全て満室で経営できたときの話です。

実際には空室になる部屋もあるでしょうし、そのほかにも修繕積立金の支払いなどコストがかかるので家賃が丸ごと懐に入ってくるわけではありません。たとえば大規模修繕がおこなわれることになれば修繕積立金が足りずに手出しがでるかもしれません。築古の物件ではエアコンなどの設備故障で予想外の修繕費がでることもありえます。100万円の家賃収入を目指すのであれば30室40室と多くの物件を買い進めることになるでしょう。

2.家賃収入は0か100!区分所有マンションのリスクを知ろう

区分の空室リスク

区分所有マンションの場合、入居者がいるかいないかで家賃収入が0と100のどちらかにハッキリと分かれます

入居者がいる場合は家賃が入ってきますし、いなければ収入はゼロになり税金や修繕積立金の支払いが大家さんの手出しとなってしまうため赤字になってしまうのです。空室リスクを回避するには物件を増やしてリスクを分散させるか、サブリースを利用して空室時も家賃が保証されるようにするなど対策を打たなければなりません。

しかしリスクを分散させるために物件を増やそうとしても銀行が融資を渋り、現金での買い進めになることもあります。

2-1.土地がないので銀行からの融資が難しくなる

区分所有マンションを10室20室と買い進めようとしたとき、金融機関から融資を受けることは難しくなります。下記の記事でもご紹介しているのですが、土地が手に入らない区分では“担保価値”はゼロだとみなされ、融資するに値しないと評価されることがあります。

一棟物件は物件の担保力と事業の状況によって融資を引き出せるかぎりは規模を拡大することも可能ですが、区分の場合は現金で買い進めることになるかもしれません。よほど資金に余裕のあるかたか収入の高いかたでない限り区分で月収100万円を目指すのは難しいでしょうし、そのような方は最初から一棟物件を購入したほうが管理面やリスク面を考えても得策なのです。

2-2.リフォーム費用が利回りを圧迫することもある

また、入居付けをするためにリフォームや家賃引き下げをすると利回りは圧迫されます。たとえば家賃5万円の部屋で退去がでたケースを考えてみましょう。

区分では空室になれば収入がゼロになりますから、できるかぎり早く次の入居付けをしなければなりません。そこで壁紙の張替えやリフォームなどを20万円をかけて行ったとします。

この場合、投入したコストを回収するまでに5ヶ月かかってしまうことになるのです。もちろんこれは無事に入居者が決まった場合のことなので、空室が続いたときなどはリフォームだけでなく「家賃の引き下げ」や「敷金礼金ゼロ」なども考えなければなりません。

3.専業大家さんを目指すなら一棟物件の購入がオススメ

一棟物件のメリット

「区分をいくつか保有して月10万円を目指す」など人によって目標やスタンスは違いますから、全てのかたに一棟をオススメするわけではありません。ただ、いずれは不動産投資からの収入だけで生活できるレベルを目指すのであれば一棟へのステップアップは必ずといっていいほど通る道です。

もし将来的にサラリーマンをやめて専業大家を目指そう、ある程度の収入を得ようと思われている方は、ローンを活用して一棟物件の購入を考えてみましょう。規模を拡大することで空室リスクなど多少のアクシデントに揺らぐことがなくなります。不動産経営が安定すればサラリーマンとしての収入に頼ることなく生活することもできるでしょう。

「月々のお小遣い程度を稼ぎたい」⇒ 区分所有マンション
「もしもに備えてある程度の収入を稼ぎたい」⇒ 一棟物件

何のために不動産投資を始めるのかによって投資スタイルは変わるので、まずはどれほどの規模を目指すのかを考えてみましょう。

また、同じ一棟とはいっても物件や立地などの条件が違えば利回りも変わります。たとえばマンションとシェアハウスを比べたとき家賃収入が数十万円変わることもあるのです。

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