【これから始める不動産投資】区分所有と一棟投資ならどっち?

【これから始める不動産投資】区分所有と一棟投資ならどっち?

王道はやはり一棟物件

「最初は練習もかねて区分がよい」とする意見もあります。確かに一理ありますし、まったくの初心者であれば最初に金額の小さな区分所有マンションを買ってみてもいいかもしれません。今の給料にプラス数万円の収入があればいいと考えるなら、区分所有マンションを1つ2つ買ってそれで不動産を終わっても問題ないと思います。

しかし、もし将来的にセミリタイアして不動産投資からの収入だけで生活したい、ある程度の家賃収入が欲しいと考えるのであれば一棟物件を購入したほうがよいでしょう。

区分所有と一棟投資

大切なのは「なにをゴールにするか」です。

もちろん区分にも一棟にもメリットデメリットはあり、個人の好みの部分もあるためすべての人に一棟をオススメするわけではありません。ただ下記でもご説明していますが、買えるのであれば一棟投資から始めるほうが良いでしょう。

区分所有のメリット

それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。まずは区分所有についてご覧ください。

一棟よりも売却しやすいというメリットが魅力的な区分投資

区分所有マンションは出口戦略をたてやすいというメリットがあります。要は売却するときに一棟よりも売りやすいということですね。一棟とくらべて少ない金額で購入できるので、たとえ万が一失敗したとしても本業の給与収入から返せるくらいの赤字で済むので安心感もあります。言い換えれば失敗しやすいということですね。不動産投資の練習として区分から始めようとするかたは多いです。

ただし、区分は賃料収入(キャッシュフロー)がほんの僅かしか入りませんから、1つ2つ買ったとしても家賃収入だけで生活できるほどの額を稼ぐことはできません。老後の私的年金のため、節税効果を狙って、生命保険のかわりとしてなど不動産投資をするメリットはたくさんありますが、区分所有マンションを持ったとしてもこれらの効果を得るのは難しいかと思います。

このような理由から、最初は区分からスタートしたかたのなかには数年で売却して一棟へ進むケースも多いのです

区分所有のデメリットとは何だろう?

つぎにデメリットを見てみましょう。

区分はローンを受けにくい

区分所有マンションのデメリット

金融機関のなかには区分所有マンションへの融資をしないところも多いです。数百万円ほどの物件はすべて担保価値ゼロとし、売買価格で数千万円を超えるような大口物件だけを資産として評価するところもあります。

そのような金融機関では、たとえば800万円の区分所有マンションを買って順調に賃料収入を得られていたとしても資産価値はゼロ。借入金は負債として計上されてしまい、つぎに区分所有マンションや一棟物件を買おうと融資を申し込んでも、区分を購入するために受けたローンが足かせとなり新規の融資を受けられなくなるかもしれません。

空室リスクが高いということ

入居者がいるときは良いのですがもし空室となればローンの返済はすべてオーナーが負担しなければならないのです。

もし将来的に「売却したい」となったとき、区分のなかでもファミリータイプなら、単身者向けのワンルームマンションとくらべて住居用や事務所用などで買い手がみつかることもあり収益価格よりも高く売れるかもしれません。ただ、いざ空室となったときには、ローン返済の自己負担額が大きくなってしまう危険があることは知っておかなければなりません。

賃貸業者から後回しにされがち

区分投資が不利になるのは融資をうけにくいだけではありません。区分物件に入居者をいれようと賃貸業者に物件を持ち込んでも、業者は手数料の少なさから区分しかもたない大家さんより一棟大家さんを優先することがあります。相手も営利企業ですから、同じくらい手間がかかり手数料の少ない区分より、一棟物件を埋めてしまったほうが利益になると考えるためです。

このように一棟とくらべて「空室=即収入ゼロ」となってしまう区分物件ですが、賃貸業者との付き合いでも気をつけなければならないことがあるのです。

一棟投資よりも利回りが低い

当然ですが、一棟の物件を運営するよりも1戸単位の投資になる区分所有マンションの利回りは低くなることは珍しくありません。利回りは不動産投資をするうえで外せない項目の一つです。

建物を丸ごと購入する一棟投資とくらべて、単品購入する区分は購入価格が割高になることはしかたのないことですが、もし区分所有マンションを買おうと思ったかたは利回りの条件を厳しくして考えなければならないでしょう。

差別化しづらいだけでなく競合が多すぎる

区分投資マンションとなると競合の数がケタ違いに多くなります。駅から徒歩10分以内の物件だけをみても、数え切れないほどの競合物件が売りに出されていて、どれも間取りにそれほど差はなく、階違いというだけで金額に差があったりと、非常に厳しい状況です。

つまり、空室が続いてしまい仕方がないから売りに出そうとしても、無数にある似たような区分のなかから自分の物件をどうしても欲しいと言ってくれる人が現れることは期待できません。

競合が多い区分所有マンション

しかも区分を売却するときの価格は、一般的に近隣で売りだされている同築年の物件の価格を参考に平米単価を算出し、それに広さをかけて計算された価格が妥当価格として査定されます。つまりはどれほど自分が持っている区分マンションのほうが駅に近くて綺麗だと訴えたとしても、近隣の平均値を基準に価値を計算されてしまうということ。もし冷えきった景気がよくなったとしても、低価格の区分所有マンションの価格が上がることはないでしょう。

融資を受けることができるなら一棟投資を選ぼう

一棟投資は区分とくらべて大きなお金が動きます。もちろん全てを自己資金でまかなえる人などごく僅か。ほとんどが金融機関からローンを受けて投資していることは最初にもお話しました。ローンと聞くと二の足を踏んでしまう人がおおいのですが、不動産投資では家賃収入をつかってローン返済をすることが可能ですし、今の日本経済は金利が低いので長期のローンでも組みやすくなっています。そして一棟投資であれば、返済が終わったあとは不動産と土地、そして毎月の安定した家賃収入が手に入るのです。

最初は怖いからという理由で数百万円ほどの区分所有マンションを購入したがる人は多いのですが、区分では月々の収入はせいぜい数万円~十数万円ほど。賃貸業者も積極的に取り扱おうとはしませんし、この他にも区分を買うとき注意しなければならないことはあります。

冒頭でお伝えしたとおり最初から一棟物件を購入し、家賃収入からローンを返済しつつ管理・運営していくほうがオススメなのです。

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