不動産投資での節税方法

なぜ複数の不動産を購入するのか?ポイントは「節税」にあり

減価償却費での税金コントロール方法とは

なぜ多くのかたが複数の不動産を購入しているのか不思議に思ったことはありませんか?

不動産投資でも利益が出れば税金を納めます。節税方法を知らずに購入するとお金が残っていないのに税金ばかり増え、失敗してしまうこともあるので注意が必要です。正しい知識をつけ、いかに税金をコントロールできるかで手元に残るお金が大きくかわります。そのガギを握るのが「減価償却費」と呼ばれるものです。

1.減価償却費で節税できる理由とは

減価償却費で節税できる理由

まずは減価償却費について簡単にチェックしておきましょう。不動産投資では様々なものを経費に計上できますが、とくに大きなものが減価償却費です。

1-1.減価償却費とは?

減価償却費とは建物や設備など時間が経つにつれて価値が減少する部分のことです。実際にお金が出ていくわけではないものの、価値が減少した部分を経費として計上できるのです。

分かりやすく例えるなら「消しゴム」と同じようなものです。新品の消しゴムは少しも削られていないので資産価値は減っていません。しかし使うにつれて少しずつ削られていき資産価値は減少していきます。不動産投資ではこの削られた部分が減価償却費として経費になるのです。ただし劣化するのは建物部分のみで土地にはあてはまりません。そのため土地と建物の割合によっても減価償却費はかわります。

▼不動産投資の3大経費

  • 固定資産税
  • 借入金利
  • 減価償却費

不動産投資ではこれら3つが主な経費になりとくに減価償却費は物件によって大きくなるため、これをコントロールすることで税金も圧縮できるようになるでしょう。

1-2.構造別にみる年間の減価償却費

減価償却費は無限に計上できるものではありません。新築木造なら22年など構造別に“耐用年数”というものが定められており、この耐用年数に応じて“償却率”というものが決められています。

もし1億円の物件を購入すると、年間の減価償却費は構造によってどれほどの差がでるのかチェックしてみましょう。

  • 木造:460万円(1億円×償却率0.046(耐用年数22年))
  • 重量鉄骨:300万円(1億円×償却率0.030(耐用年数34年))
  • RC造:220万円(1億円×償却率0.022(耐用年数47年))

ここから分かるとおり年間あたりの節税効果が高いのは木造です。ただし節税効果が高い反面、22年しか減価償却費を計上できないというデメリットもあります。

2.不動産を買い増すことで利益を圧縮する方法

「減価償却費を計上できなくなればもう節税することはできないのか?」と疑問に思われるかもしれませんが、不動産投資では物件を買い増すことで節税効果を高めるかたも多いです。

当初は減価償却費やローンの支払い利息分など経費にできるものが大きいので所得税や住民税を節約でき手元に残るお金が多くなります。ただし耐用年数を過ぎて減価償却費を計上できなくなったり、ローンの利息部分よりも“経費にできない”元金部分が大きくなる逆転現象(デッドクロス)がおきれば節税効果は薄れます。

そこで新たに物件を買い、減価償却用資産を増やす方法をとるというわけです。複数の不動産を所有しているかたが多いのには、単に資産を大きくするためだけでなく節税のためでもあるのです。

3.税金をコントロールしながら財務基盤を強くする

不動産を買い増すことで利益を圧縮する方法

「物件を1つ購入すれば、もう老後の心配はいらない」といえるほど不動産投資は簡単ではありません。今回紹介したように税金をいかに上手くコントロールできるかによって手元に残るお金は大きく変わります。減価償却費は万能の経費のようにも思えますが、正しく理解して収支をシミュレーションしておかなければ、気がついたときには税金が増えてしまい黒字倒産になる危険もあります。

たしかに不動産投資で節税することはできますが、それはあくまでも減価償却費などの経費をつかって税金の支払いを遅らせているだけに過ぎません。長く節税効果を得るには税金について知識をつけ、収支をシミュレーションしながら売却や買い増しなどを進めつつ税金をコントロールしなければならないのです。

難しく感じるかもしれませんが、これができるようになれば税金を抑えながら資産を拡大することも可能です。たとえば税金を先送りしたことで手元に残った現金を、次の物件を購入するときの頭金にすることもできるでしょう。ローンの支払いが終わればそこからの家賃収入を他の物件の返済にも充てられます。さらにある程度規模が大きくなれば法人化し、家族への役員報酬などで所得分配もできるようになります。

3-1.節税効果があるのは不動産投資だけ!

株式や国債など投資にも色々ありますが、節税効果があるのは不動産投資だけです。老後の生活に備えて資産を築きながら節税もしたい。このような方にこそ不動産投資をオススメします。

 不動産株式・FX預貯金外貨預金国債
税金対策××××
インフレ対策×××
収益性×
流動性
リスク×
時間・手間×

いまも社会保険料アップ配偶者特別控除の一部廃止などで徴収額が増えつづけており、年収が800万円のサラリーマンのかたは2002年とくらべて2015年での手取りが59万円も下がっています。

これからはサラリーマンのかたでも不動産投資などをうまく取り入れながら節税し、将来にそなえて資産を形成しなければなりません。投資方法についてお悩みの方は是非、無料の投資セミナーをご利用ください。

(※注)不動産投資では、個人の所得金額や物件の価格、ローンの融資期間などがそれぞれ違うため、全てのかたに共通する方法というものはありません。税金についても専門家へ相談しながら節税を進めてください。

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