プロパンガスの空室リスクについて

空室の原因にもなる不動産のガス会社選び!プロパンか都市ガスならどっち?

プロパンガスで設備投資をしても空室が埋まらない理由

部屋を探すときに見られるのは家賃や間取りだけでなく、その物件に住んだあとのランニングコストまで考えながら部屋を比較されます。

たとえばマンションなら「家賃は安いが共益費が高い」と思われれば対象外にされますし、アパートなどでも「プロパンガスは料金が高くなるからNG」とするかたもおられるのです。

1.プロパンガスは嫌だ!都市ガス物件を探す人も多い

収益物件のガス会社選び

その付近にプロパンガスの物件しかない場合は別ですが、都市ガスと比べるとガス料金が倍ほど変わるわけですから、近くに都市ガス物件があればそっちが選ばれるかもしれません。一人暮らしが初めてのかたはあまり気にしないでしょうが、経験のあるかたは水道光熱費がどれほど負担になるかをよくご存知ですから都市ガス物件を中心に部屋探しをするのも不思議はありません。

SNSの掲示板などでも「プロパンガスより都市ガスの方がいいのか?」といった相談が寄せられることも少なくありません。

すでに「プロパンガスは高い」ということは広く知られていますし、HOME’Sなどの大手検索サイトでも「都市ガス」という条件指定ができるようになっています。いまはインターネット検索が主流ですから、検索されたときに拾われない物件は問い合わせを得ることが難しくなることはよく考えておく必要がありそうです。

2.収入低下と支出増加に悩む入居者は少なくない

今はフリーターや派遣など非正規雇用として働くかたが非常に多い時代です。下記は20代女性の平均月収ですが女性は正社員でさえも収入が低いことが分かります。

年齢別の月収データ①

◆20代女性の平均年収

  • 正社員、20代前半:約228万円(月収19万円)
  • 正社員、20代後半:約264万円(月収22万円)
  • 非正規、20代前半:約192万円(月収16万円)
  • 非正規、20代後半:約216万円(月収18万円)

少しずつ景気が上向いてきているものの、月収16万円ほどで生活するとなれば節約が基本となります。家賃や水道光熱費、食費、洋服代、交際費、化粧品などを払えばギリギリになってしまうという声も多いものですから、光熱費など削れるところを削りたいと思うのも無理はありません。趣味趣向につかうお金より家賃や水道光熱費を削りたいという気持ちもあるでしょう。

プロパンガス物件では「まったく使わないのに毎月数千円取られている」など強い不満を感じているかたも少なくありません。その部屋がとても気に入っているかたは我慢できるかと思いますが、そうでない場合は次の更新がくるタイミングで引っ越されることもあるでしょう。

3.料金が安い会社も高い会社もすべて同じ「プロパンガス」です

プロパンガスの空室リスクについて

たしかにプロパンガスとはいっても各会社によって料金は違いますし、都心や地方などでも大きく差がありますが、部屋を選ぶ側にとってはどれも同じ「プロパンガス」です。つまりどれほど料金が安い会社を選ぼうと、検索の段階で「都市ガスのみ」にされてしまうと太刀打ちできません

管理を委託している不動産会社にとっても、入居付けしにくい物件は紹介しづらいでしょうし、それよりも直ぐに決まる可能性のある物件へ案内したいと思うかもしれません。インターネットでも検索されづらく、不動産会社による営業も難しくなれば空室が埋まらなくとも不思議はないでしょう。

もちろんプロパンガスでも入居付けに問題のない物件も多くあり、立地や間取りなどに優位性があればガス料金が毎月数千円高くなっても「住みたい」と思うかたはおられます。物件によって一つとして同じ条件はありませんから、お持ちの不動産にあった対策を見つけることが大切です。

4.利益追求のためだけのプロパンガス変更は危険

利益追求のためだけのプロパンガス変更は危険

プロパンガスにすることで「エアコンの交換が1台無料になった」などの経験をされる大家さんも少なくありません。

不動産経営のなかで設備費用をガス会社が負担してくれるというのは、プロパンガスならではでしょう。なにより今はエアコン無しの物件は入居者が決まりにくいので、最初から備え付けるケースが多くなっています。

ただエアコンは消耗品ですから数年で買い替えることになりその度に費用がかかってしまうのが難しいところ。そこでプロパンガスの営業ではエアコン交換を無料にするかわりにその会社に切り替えするよう求められることもあるようです。

ただしこのような無償貸与をされた場合、大家さんとしては支出が少なくなり嬉しいのですが、どこかでその費用は回収されています。結果的に入居者へとしわ寄せがいき、ガス代が高騰し退去されては元も子もありません。

よく口コミや掲示板などでは「ガス代が上がった、高い」などの書き込みがありますが、プロパンガス業界では不透明な値上げが横行しているということもあるようです。エアコンなどの設備が新しくなるのは確かに入居者にとって嬉しいことですが、ガス代の値上げは生活に直接影響を及ぼすわけですから、ガス会社変更は慎重に判断するほうがよいでしょう。

5.入居者のニーズを考えた経営ができるかどうか

プロパンガスと都市ガスでは入居者の決まりやすさに影響する可能性が高いですし、もし空室期間が伸びればその間の家賃収入が無くなるわけですから、エアコンを購入したほうが安くなることもあります。

周辺に都市ガスの物件があり、家賃が数千円ほどしか変わらず部屋の広さなどもそれほど大差ないなら都市ガスの部屋が選ばれるかもしれません。大家さんによって手法は様々ですが、まずは入居者から選ばれる部屋を考えることが大切なのではないでしょうか。

どれほどキレイにリフォームをしても設備をよくしても、賃貸情報サイトで「条件を指定して検索」されたときに表示されなければ意味がありません。そのエリアに競合が少なく賃貸需要も高いなら影響も少ないと思いますが、そのような物件をお持ちのかたは限られます。

今のように新築が次々に建てられている時代には、よりニーズを掴んだ物件にできるかたは成功しますし、そうでない方は失敗する可能性が高くなるでしょう。

これまで当コラムでもお伝えしてきましたが、不動産投資で成功するには「需要のある部屋」を作れるかどうかがカギを握っています。プロパンガスへの切り替えを検討しているかたは、まずは入居者の属性など考えてから行なうほうが良いかもしれませんね。

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