再建築不可物件の特徴

成功する物件は「建物価格と土地価格の比率」で分かる!

物件選びでは土地価格と物件価格との比率を見よう

不動産投資では「土地」が重要です

建物部分は時間とともに価値が償却され、少しずつ担保価値も下がってしまいますが、土地には劣化といったものがなく、たとえ何度売買をしようとも「新築」や「中古」といった考えもないのです。たとえ建物が倒壊しようとも土地があれば価値がゼロになることもありません。

つまり土地こそが本当の資産だと言えます

土地が手に入ることで、将来的に売却をするとなった場合でも価格が大幅に値下がりする危険が小さくなります。場合によっては値上がりするケースもあるのです。なかでも建物よりも土地の持ち分が大きいものはよりリスクが小さくなるでしょう。

物件選びでは土地価格と物件価格との比率を見よう

投資方法は人それぞれですが、たとえば新築の一棟物件を取得して10年ほど運用し、家賃収入を得ながら投資資金をある程度まで回収していきます。そしてタイミングを見計らい売却することでキャピタルゲイン(売買益)をも得られるのです。このとき土地が東京23区などの好立地なエリアならば入居者が決まりやすいという以外にも土地の価格が下がりにくいという強みがありますし、さらに場合によっては高値で売却することもできます

このような戦略を練りながら投資することが、成功するためにはとても大切です。

1.要注意!土地が手に入らない不動産投資もある

土地が手に入らない不動産投資とは

アパートやシェアハウスなどの一棟物件は建物と土地を取得できますが、区分所有マンションの場合は区分所有者の数で土地を分割するため一人あたりの土地の持ち分はとても小さくなります

さらに土地があるとしても「更地にして売却する」などの方法は、区分所有者の数および議決権の数の2/3以上の賛成がなければならず、個人の意思だけでは決められません。「区分よりも一棟がよい」と言われるのはこのような理由があるためです。

このほかにも土地をポイントにするのであれば、下記のようなものは避けたほうがよいでしょう。

  • 区分所有マンション
  • 地方などの土地価格が低いもの
  • 土地よりも解体費用が高額になるRC物件
  • 借地の物件(※注)

上記のような土地が手に入らない投資方法では、経年とともに建物の資産価値は償却され、やがて金融機関から「担保価値がない」とみなされるかもしれません。そうなれば次の物件を取得するために融資を受けようとしても保有している不動産が足かせになることも考えられます。これについては下記の記事で詳しくご紹介しているので参考にしてください。

もちろん物件を一つや二つ取得し、お小遣い程度を稼げれば良いとするかたなら問題ないかもしれません。しかし家賃収入だけで生活できるレベルを目指すなら規模を拡大する必要があるので、融資や出口戦略まで考えて判断するべきでしょう。土地が手に入らないものや、土地価格が建物価格より大きく下がるものなどは慎重に考えなければなりません。

(※注)借地権や所有権とは“土地の権利”のことで、借地権の場合は土地の所有権がありません。売却や転貸をする場合は土地所有者に承諾を得る必要があります。また、反対に土地の所有権があるものは自身が地主となります。

2.建物価格よりも土地の価格が高い物件を探そう

建物価格よりも土地の価格が高い物件を探そう

次に立地についても考えてみましょう。都心で好立地な土地を手に入れることは、失敗する危険を避けるためにも外せないポイントです。

既にご存知のかたも多いと思いますが、これからは地方を中心に人口減少が進むとされており「稼げる土地」と「稼げない土地」との差が大きくなるといわれています。つまり、たとえ「利回り」や「駅から徒歩10分圏内」といった条件が同じでも、都心と地方ではリスクがまったく異なるということです。

また新築時をピークに建物の価値は下がるということを考えれば、土地の価格が低い地方では高利回りな物件でも将来的に大きく値下がりすることも考えられるためリスクは高くなるでしょう。

つまり土地価格が建物価格よりも高いものを狙うとよいということです。資産価値の高い土地(需要のある土地)は借り手が見つかりやすいですし、売却時にも買い手を見つけやすいなどメリットが多々あります。

たしかに都心の土地は地方より高いですが不動産投資ではレバレッジを効かせて運用できますし、家賃収入で土地を取得できるとも考えられます。さらに土地から仕入れて新築することで、建物部分の減価償却期間が長くなり、節税効果を長く得ることもできます。このような方法で資産を拡大するのも一つの手ではないでしょうか。

建物価格が極端に大きくなれば、値下がりする危険も高くなるということを知っているかたは、今のように利回りが下がっている地方での不動産投資がどれほどリスクが高くなっているのかもお分かりかと思います。

3.東京23区の土地も手に入る一棟投資の始め方

東京23区の土地も手に入る一棟投資の始め方

建物価格と土地価格の比率を見ることが大切だということはお分かりいただけたかと思います。では次に都心での一棟投資の始め方をご紹介しましょう。

ミライトハウスがご紹介しているものは、東京23区での新築シェアハウス投資です。シェアハウスにすることでアパート経営よりも利回りを上げることができ、新築にも関わらず8%という高いインカムゲインを狙えます。

3-1.「年間1,000万円の家賃収入」を目標にする場合の投資例

たとえば土地と建物を併せて1億円規模の物件で表面利回りが8%、年間の家賃収入は約400万円とします。

人によって目標とする規模は違いますが、もし「年間1,000万円の家賃収入」を目指すなら、2年間運用して得られる800万円の収入に200万円を上乗せし、それを自己資金として次の物件をレバレッジを効かせて取得すると、その次の年からは年間800万円の収入が入る計算になります

このようにして規模を大きくしながら「年間1,000万円」というレベルを目指すことができるのです。

年間1,000万円といえば月にすると80万円ほど。サラリーマンを辞めるには少し勇気のいる額かもしれませんが、納得できる規模まで大きくすることで早期リタイアも目指せるでしょう。

また、土地価格に注意しながら取得することでリスクを下げられますし、規模を拡大しながら自己資金を厚くすることで、さらに優良な物件を取得しやすくなります。このように好循環を生み出せるかたが不動産投資で成功する大家さんになれるのです。

いま不動産投資で成功し、サラリーマン大家さんを卒業して専業大家さんになるかたが増えているとのことです。まだまだマイナス金利やインフレなどの波がきており、投資を始めるには千載一遇のチャンスが来ていると言えるでしょう。

無料セミナーや個別相談などではシェアハウス投資についてご紹介するだけでなく、ご不明な点なども何でもお答えいたします。参加は無料ですのでお気軽にご利用ください。

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