一棟と区分所有マンション

[利回りor入居率]家賃設定で悩んだときのポイントとは

家賃を設定する前にまず考えることとは?

「家賃をいくらにするべきか」とお悩みのかたもおられるでしょう。今回は家賃を高くするのか、低くするのかをどう決めればよいのか一つの案をご紹介します。

1.出口戦略によって変わる家賃の決め方

家賃を決めるときのポイントは、その建物をいずれ売却するのか保有しつづけるつもりなのかということです。

●売却してキャッシュフローを得る → 利回り重視
●売却せず長期保有する → 空室期間を重視

簡単に分けると転売予定のものは利回りを重視したほうがよいので家賃を上げる方向で進め、長期保有するものは空室による損失を抑えるために家賃を下げる方向になります。詳しくみていきましょう。

2.売却予定は利回り重視!その理由とは

利回りの低いものより高いもののほうが売却しやすいので、もし将来的に売却するつもりなら“利回り”を重視して家賃を決めることになります。

たとえば部屋数10戸のA物件とB物件があったとします。Aの家賃は一部屋6万円で、年間720万円の収入です。一方のBは家賃6万5,000円、年間780万円でした。これらをそれぞれ表面利回り10%にして売却しようとしたとき、買値にどれほどの差が開くと思いますか?

●A=7200万円
●B=7800万円

いかがでしょうか。一月5,000円の違いで売却時に600万円もの差が開く計算になります。つまり売却をするつもりの物件なら家賃は高いほうがいいということです。

家賃を上げる方法

では次に家賃を上げるにはどうするのかを考えてみましょう。方法によっては家賃相場より多少高い設定でも入居者がきまることもあります。たとえば室内リフォームをしてキレイな状態にしたり、モニター付きドアホンのような人気のある設備を入れて借り手がここに住みたいと思う部屋にするのも手です。

大切なのはどうすればこの部屋に住みたいと思ってもらえるか?ということを明確にすることです。まずはそのエリアの賃貸需要を調べ、どのような人が多いのか把握しましょう。

あくまでも参考ですが、たとえば帰宅が深夜になることもある社会人女性などは駅から距離のある物件を避ける傾向にあります。そのため保有している物件が駅の周辺なら、女性に人気のあるドア付きモニターフォンをつけたり、壁紙を北欧の人気デザインのなかから選べるようにするのも一つの方法です。ほかにも広告手数料を上げる方法なども考えられますね。

売るか保有しつづけるか。難しい問題ですが家賃設定にも関係してくる部分ですから、早い段階で考えておくことをオススメします。

3.長期保有なら空室期間を意識しよう

もし売らずに長期にわたって家賃収入を得るつもりの物件なら、入居付けしやすい家賃に設定して空室を減らすことが大切です。たとえば家賃5万円の部屋が4ヶ月空室になったとすれば損失は20万円、半年なら30万円と空室期間が長くなればなるほど損失も広がっていくので、空室をはやく埋めることを意識しなければなりません。

ただし家賃を下げすぎると収入も下がるので、最初はいきなり家賃を下げるのではなく敷金礼金を下げることや家賃を1ヶ月だけ無料にする方法も考えてみましょう。

敷金にいたっては、一昔前なら退去後の修繕を預かった敷金から行なうこともありましたが、いまでは原則として全額返還するようになっています。そのため最初から敷金ゼロにして募集する大家さんもおられます。もし周辺相場を調べたときに敷金ゼロになっている物件が多いようなら、思い切って見直してみるのも一案です。

長期保有なら空室期間を意識しよう

ここまで出口戦略別の家賃の決め方についてご紹介してきました。将来その物件をどうするのかによって、家賃なども大きく変わってくることがお分かり頂けたかと思います。

家賃を決めたあとに入居者が入ればそのあとで家賃を変えるのは簡単ではありませんから、よくシミュレーションして決めなければなりません。中古物件を購入するとすでに入居者がいる部屋もありますが、家賃の値上げをすることで退去されるかたが出る恐れもあります。入居者がいる部屋の家賃改定は慎重に進めましょう。

このほか築年数や階数、角部屋、南向きなどの条件もそれぞれ違いますから、それらを加味しながらシミュレーションし、家賃を決めてみてはいかがでしょうか。

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