土地イメージ

地方でのRCマンション投資で破綻する人の原因とは

なぜ地方のRC造マンション投資で失敗する人がいるのか

地方での不動産投資は「高利回り」という話はよく聞かれます。しかし中には立地にもこだわり、満室状態だった物件を購入したにも関わらず失敗してしまうかたもおられます。

なぜローリスクとまで言われている地方での不動産投資で失敗するのか。その理由をいくつかご紹介しましょう。

1.購入するときには満室でも退去が続くこともある

地方でのRCマンション投資で破綻する人の原因とは

インターネットなどで検索しているときや購入時には「満室」だったとしても、取得してからしばらくすると退去が続くことがあります。こればかりは転勤などで仕方のない部分が大きいですが、退去後は原状回復費用がかかるため手元にある程度の現金を残しておく必要があります。また購入した年には「不動産取得税」が課せられるため、固定資産税や都市計画税などを別途用意しておかなければなりません。

もし購入してそれほど時間をおかずに退去が続けば、一気に家賃収入が少なくなりキャッシュフローは悪化してしまうでしょう。それでも単身者用ならば修繕費は少なくなるのですが、ファミリータイプでは範囲が広くなるため壁紙の交換や清掃代などがかかり、一戸あたり30万円~50万円ほどの費用となることもあります。

仮にこれらの費用を支払ったとしても次に入居者募集をするため広告費がかかります。都心であれば家賃の1ヶ月となっているところが多いのですが、地方では3ヶ月となっていることや「10万円以上」とされている場合もあり広告費が高額になる傾向にあります

2.需要が下がり続けていることで次の入居者が決まらない

ファミリータイプの物件は入居者が決まれば長く住み続けてくれる傾向にあるところがメリットです。しかしその半面デメリットもあります。

たとえば一部の地方を除いて人口減少や少子化などで需要が下がっているエリアでは一度退去されると次の入居者が決まりにくいということが挙げられます。

2-1.土地が安いので借りるより建てるケースもある

地方では土地が広いので価格が安く都心よりもマイホームを購入しやすいということから、家賃を払い続けるよりも住宅ローンを組んでマイホームを購入したほうが良いと考えるかたもおられます。

そうなればファミリー向け物件の需要はますます下がり、空室期間が伸びたり家賃を値下げしたりということになります。

2-2.家賃下落のスピードが早い

また地方や郊外では家賃下落のスピードが早く、企業や大学の撤退などで家賃が半値になるケースもあります。フルローンでマンションを購入したものの10年ほどの間に家賃が半分になってしまい、ローン返済やポンプ交換の費用が支払えず経営が破綻するということも考えられます。

RC造の物件は償却期間が長いので、築年数が経っていても長期でローンを組みやすいというメリットがありますが、木造と比べて修繕費用が高額になる点などをしっかりシミュレーションしておかなければ危険です。

3.RC物件ならではの高額な修繕費リスクもある

RC物件ならではの高額な修繕費リスク

RC造マンションを一棟購入しているかたは建物に備わっている設備が故障したときのリスクについても考えておくべきでしょう。たとえば屋上に設置されている「給水ポンプ」ですが、これは約20年毎に70万円ほどの費用をかけて交換しなければならないものです。もしも大規模修繕とポンプ故障が同時期に起こればそれだけで数百万円ほどの持ち出しになることもあります。

そのほかの修繕箇所とは違い給水ポンプが止まると断水しますから、早急に対応しなければなりません。もし手元に現金がなければ修繕ができず、入居者からのクレームや退去の続出という結果になるかもしれません。たとえその場はポンプ交換ができたとしても、投資した金額を回収するまでには相当な期間がかかります

4.地方物件は経験と知識がより必要になる

このようにマンション経営にはリスクもあるため、立地や設備投資などの知識があまりないうちから購入してしまうと取り返しのつかない事態にもなるのです。

それでも他に物件を複数持ち、安定した家賃収入がある方ならば破綻するほどの事態は避けられるかもしれません。しかし初めての物件で地方の一棟RCマンションを選んでしまうと、予想もしていなかった修繕費用などの支払いで手元の現金が減りつづけ、経営に失敗することもあります。

なぜ多くの投資家が地方ではなく都心を選んでいるのか。なぜ木造が選ばれるのか。それらの詳しい情報も下記「参考記事」にてご紹介しております。

この記事の後によく読まれています

ページトップ