不動産の失敗談「空室が埋まらない理由が分からない」

リスクを知れば対策できる!不動産投資のリスクをチェック

不動産投資が失敗する原因ってなんだろう?

ミドルリスク・ミドルリターンとも言われ、サラリーマンや公務員のかたも副業で始めるかたも多い不動産投資。その最大の魅力は、リスクを抑えながら毎月安定した収入を狙えることです。株式投資やFXなども副業として人気ですが、やはり値動きが予想しづらく突然大きな損失をだすことも珍しくありません。不動産投資は価格の推移が緩やかですから、「毎月●●万円の収入を得る」といった目標のあるかたが、株式よりも不動産投資を選ぶのも不思議はありません。

しかし、いかにリスクが小さいとはいってもすべての投資には何らかのリスクがあるものです。リスクを回避するためには、まずはのようなリスクがあるのかを知る必要があります。今回のテーマは「不動産投資のリスクを知り対策を考える」です。まずは代表的なリスクについてお話しましょう。

1.空室リスクは最も危険!?全てのリスクに繋がっている

空室リスク

「空室リスク」とは読んで字のごとく入居者が決まらずに空室となることです。もし家賃が4万円で半年空室になれば単純に計算して24万円の損失ですね。しかし、その間にもローン返済や税金・修繕費といった維持費はかかります。後述しますが空室がつづけば家賃低下などにも繋がりますから、空室は最も避けたいリスクといえます。

しかし、対策をしようとしても空室になる原因は様々なので頭を悩ませるかたも少なくありません。たとえば地方から都心への人口移動、大学の都心回帰による学生減少、周辺に新築アパートやマンションが建つことで入居率低下、などが考えられます。そこで空室リスクを回避するには“賃貸需要”のある立地に購入することがポイントになります。

残念なことに日本では少子化が進んでいます。病院や学校、行政機関などが集中するエリアに人が集まるのは自然な流れですから、今後は“人口の少ないエリア”と“集中するエリア”というように二極化していくと予想されているのです。リスクを回避するために一棟物件や東京23区内の不動産を購入されるかたが多いのも頷けますね。

また、空室リスクというものは他のすべてのリスクに繋がっています。ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれるものの、空室について全く考えずに物件を購入してしまうと失敗する危険も高くなるので、立地や物件を決める際は慎重に進めなければなりません。

2.入居付けのための「家賃低下」リスク

一棟物件では他の部屋からの収入もあるのでリスクを分散できますが、区分所有では空室となれば収入はゼロです。そのため賃料を下げてでも入居付けを行なうかたもおられます。

また、建物や設備などは年数が経つにつれて古くなるので、駅からの距離や間取りなどの条件面で大きな差がない場合、そのエリアに新築マンションができれば入居率が下がることもあるでしょう。とくに地方などの人口減少が予想されている場所では賃貸需要が下がり競合との競争も激しくなることが考えられます。なかには室内リフォームをして家賃を下げずに入居付けできるケースもありますが、これから人口が減り続けると予想されているエリアでは、需要と供給のバランスが崩れたときに家賃勝負の競争が起こる恐れもあるのです。

3.故障や交換などの「修繕費リスク」

不動産投資の修繕リスク

次に考えられるのは修繕費についてです。建物や設備が古くなれば競合物件と比較されたときに不利になるのはお分かり頂けているかと思います。しかしそれだけではありません。古くなるということは故障や交換なども起こりやすくなるということですから年数が経つにつれて修繕費リスクも高くなるのです。

一般に、修繕には10年に一度などで計画的に行なう大規模修繕のほかにも、室内リフォームやエアコンの交換などの小規模なものがあります。また、雪国では凍結による水道管の破裂や、雪の除去作業などもあるため地域によっても差があります。物件を購入したあとに発生する修繕リスクについて、しっかりと検討したうえで物件を選びましょう。

新築や築浅は設備も新しいので修繕リスクは下がりますが、その分販売価格も高くなる傾向にあります。その一方で築古のものは価格は魅力的ですが、空室リスクや修繕費リスクなどが高くなるのです。空室リスクや修繕リスクを考えると新築や築浅を選ぶほうがよいでしょう。

4.騒音やゴミ出しルール違反も起こる「入居者リスク」

騒音やゴミ出しルール違反などの入居者リスク

子どもの足音や喧嘩の声、大音量でのTVや音楽鑑賞など“音”についてのトラブルはどのような建物でも起こりえます。ほかにも一部の入居者がゴミ出しの日を守らないばかりに、周辺に生ごみの臭いが漂っているケースなどもあるでしょう。これらについてクレームがあったとしても入居者を特定して退去させることは難しく、やがて問題を起こさない優良な入居者が退去する事態にもなりかねません

ほかにも空室リスクより厄介といわれているのが「家賃の滞納」です。新たな入居者を募集することもできませんし、税法では滞納されている家賃であっても「賃貸料」として計上しなければならず税金がかかります。たとえお金をもらっていなくても、入居者がいる以上は収入があるとみなされるのです。場合によっては数十万円から数百万円もの損失になることもあるため、早期に対応しなければなりません。

不動産投資では入居者がいて成り立ちますが、悪質なかたがいることで損失を被ったり、ほかの入居者とのトラブルが起きたりすることもありえるのです。入居者リスクへの対策としてはクレーム対応や入居付けを安心して任せられる管理会社を選ぶことはもちろんですが、入居者との契約について見直すという手もあります。

「定期借家契約」というものをご存知でしょうか?

簡単にいえば、入居者と大家さんとの立場が対等で、契約期間の満了時にお互いの合意があれば契約を更新できるというものです。アパートやマンションなどは入居者の立場が強い「普通借家契約」がとられていることが多いのですが、シェアハウスなどでは「定期借家契約」が多くなっているので入居者リスクを下げられます

5.リスクを下げて安定した家賃収入を得るために

ここまで不動産投資で考えられるリスクについてお話してきました。とくに気をつけたいのは空室リスクだということは、すでにお分かりかと思います。

もちろん常に満室でなければならないという訳ではありませんが、空室率が高くなれば賃料収入は減りますし、入居付けのためにリフォームを行うなど支出は増えます。空室期間が短ければ大きな問題にはなりませんが、もし半年や1年空きがでれば損失も大きくなりますし、大規模修繕などができずに資産価値が低下し、さらに入居付けが難しくなるという流れも考えられます。

まずは人口流出が心配されている地域を避けるなど、空室リスク対策がしやすい立地を選びましょう。空室リスクを回避することで、修繕費リスクやそのほかのリスクについても対策できるようになります。不動産投資は、ただ物件を購入すれば成功するというものではありません。立地、ニーズ、そして管理など成功するためにはコツがあるのです。詳しくは無料のセミナーや個別相談でお伝えしておりますので、お気軽にご参加ください。

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