マイナス金利の影響

費用削減のつもりがセルフリフォームで失敗!その理由とは

空室のリフォームやDIYに挑戦して失敗することも

セルフリフォームで失敗

支出を少しでも抑えるために退去後の修繕やリフォームなどを大家さん自らが行なうセルフDIYセルフリフォームに興味を持つかたが増えています。

材料費と自分の労働力だけでできるというメリットはありますが、やはり失敗するケースもみられるので、本業で経験がある、趣味が高じてプロ並みの技術があるなどでない限りあまりオススメできません。場合によっては損害箇所が広がり多くの修繕費が飛ぶこともあります。今回はセルフでのDIY失敗談などをご紹介したいと思います。

(※ただし契約内容にもよりますが、不動産会社とサブリース契約を結んでいるかたは入居付けや修繕など一切を行なう必要がないので問題ありません。)

1.自分でやるべき箇所と業者へ依頼するべき箇所にわける

セルフリフォームやDIYでの失敗例

セルフリフォームをする目的といえばズバリ修繕費を抑えることです。なかには「やるからには手を抜きたくない」という思いから、アレもこれもと着手するかたもおられますが、セルフリフォームで最大のパフォーマンスを出すためには、自分でやるべき箇所と業者に依頼したほうが良い箇所とを分けることを意識しなければなりません。

リフォームといっても畳からフローリングへの変更、洗面台の入れ替え、キッチンの設備交換など色々とあります。自分が時間を割いてでも行ったほうがコストを大きく削減できるものがあれば、業者に依頼して素早くキレイに終わらせたほうが良いものもあるでしょう。もちろん自分で行ったほうが材料費だけで済みますが、仕上がりが雑になる、うまく修繕ができていなかったとなれば、後々入居者からのクレームに繋がる恐れもあります。

また繁盛期の修繕はスピード勝負になり、その期間中に決まらなければ空室が埋まりにくくなってしまいます。「とにかく自分でDIYをしなければ」と考えるのではなく、業者を使えるところは使って上手く回しましょう。「時は金なり」といいますが、繁盛期などそこで勝負しなければならない時期に間に合わなければ、DIYで削った修繕費より何倍も多い損失を出しかねないのです。

下記の失敗例をご覧ください。

2.セルフリフォームで入居付けに失敗した話

セルフリフォームで失敗

これはセルフリフォームに挑戦したものの失敗してしまった方の話です。

購入した物件の内装が古かったことから、いくつかの工務店に見積もりをとったところ出てきた金額は数百万円。大家さんとしては、これほどの金額をかけてしまうと回収するまでに数年はかかってしまうことが気になり、思い切ってセルフリフォームに挑戦することにしたそうです。

著名な投資家の書籍やブログでもDIYを自分で行いコストを下げているかたの話は知っていましたし、経験はありませんでしたが手先の器用さには少し自信があります。

平日はサラリーマンとして働いていたため、終業後に物件に直行して終電まで作業、土日も返上してクロス張りや塗装などを黙々とこなしていきました。

しかし平日に数時間と土日だけでは一向に終わりがみえません。ましてや初めてだったこともあり、やり直しなどもあったでしょう。

何とか2ヶ月ほどかけて満足いくレベルまでリフォームが終わったときには、すっかり繁盛期が過ぎてしまっており、業者を使わないことで浮いたお金で広告をかけても問い合わせはごくわずかでした。

結局、繁盛期に清掃や修繕を間に合わせることがいかに大切かが分かったものの時既に遅し。静かに時間だけが過ぎていき、空室期間を考えると多少費用がかかっても業者に依頼していたほうがよかったことに気がついたそうです。

3.セルフリフォームは絶対に必要というワケではない

セルフリフォームは絶対にするべきものではない

セルフリフォームには一長一短あります。そして大家さんにも様々なタイプのかたがおられます。サラリーマンとして現役で働いているかた、すでにリタイアし専業大家として時間にも余裕があるかた、DIYなどの知識や経験があるかたなどですね。

時間にも余裕があり自宅近くの物件を所有しているかたや、修繕が簡単な作業などであればセルフリフォームもオススメですが、無理をしてまで行なうものではないでしょう。

築古の物件をメインに購入を進めているなど、とにかく修繕費を抑えなければならない場合は別ですが、新築や築浅物件ではそれほど大きな修繕もでにくいので業者にまかせてしまうことも一つの方法です。

入居付けを不動産会社に委託するように、修繕やリフォームは業者を利用するという考えでもよいのではないでしょうか。不動産投資ではクレーム対応や修繕などスピードが大事な場面も多々あるので、うまく管理会社や工務店などを利用していきましょう。

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