住宅診断の説明義務化と不動産投資

空室対策のために多少お金をかけてでも設備投資したい所とは?

思い切ったリフォームも時には必要だが危険も高い

今回はリフォームや設備投資についてです。不動産投資では時にはキッチンや浴槽を新品にするなど思い切った設備投資を行なうこともあります。これによって数ヶ月空室だった部屋に入居者が決まることも珍しくありません。

しかし「果たしてどこまでリフォームするべきなのか」と悩んでしまうかたも多いのではないでしょうか。そこで今回はお金をかけても良いと思える設備を2つご紹介します。

1.お金をかけても良いと思える2つの設備

大家さんによって考えかたも自己資金にも違いがあるので“絶対の方法”というものはありません。過剰投資は絶対にNGというかたもいますが、一方で下記のような設備であれば多少の費用をかけたとしても入居者募集で大きな効果を期待できるのでOKとするかたもおられます。

多少の費用をかけても良しとされることが多いのは下記のものです。

  • キッチン
  • エアコン

キッチンについては物件によってはスペースの問題から一口電気コンロしか置けないということもあるかと思います。しかしキッチンが充実した物件は男女問わず魅力的に映るので入居付けに有利になります。ファミリー向け物件でなくとも、一人暮らしを機に自炊を始めようとされる若い女性も多いですから強いPRポイントになるでしょう。

空室対策のために多少お金をかけてでも設備投資したい所とは?

エアコンも実際の広さよりも数畳分は余裕をみて機種を選ぶとよいでしょう。たとえば6畳の部屋だからといって6畳用のエアコンをつけると、真夏などにパワー不足となり、エアコンをつけていても暑くなってしまいます。大家さんのなかには「エアコンが効かない」というクレームを受けたことがあるというかたもおられるのではないでしょうか。もしも部屋が6畳なら思い切って10畳や12畳用のエアコンをつけるのも一つの方法です。

これらの設備をグレードの高いものを導入したことで家賃の数ヶ月分を支払うことになったとしても、競合物件との差別化ができるようになれば空室期間が短くなるため、全体で見た時には非常に効果的なのです。地方や郊外などでは10月から3月の繁盛期に入居者が決まらなかった部屋は、半年から1年ものあいだ空室ということもあります。その間に失う家賃収入を考えると、家賃数ヶ月分の設備投資でも検討してみる価値はあるでしょう。

2.やっても良い設備投資と保留するものを見極めよう

やっても良い設備投資と保留するものを見極めよう

費用をかける設備は慎重に見極めなければなりません。いきなり全ての設備をグレードアップするのではなく、需要や人気のある設備などを中心に冷静に判断してください。いわゆる「バリューアップ」のためにアレもコレもと設備投資をしても、やり過ぎた設備投資では不動産投資に失敗する確率が高くなります。

2-1.その設備、本当に必要ですか?

もう少し具体的にお話しましょう。たとえば郊外にある単身者向けマンションに、バリューアップとしてサウナを設置したとします。果たしてそのあと無事に入居者が決まるでしょうか?

恐らくですが難しいと思われます。ニーズを無視した設備投資では結局入居者の心には響きません

また導入した当初は新品でも時間が経てば古くなります。場合によっては部屋を狭くするだけの邪魔なものになってしまうことさえあるのです。故障すると修繕費用もかかるでしょう。サウナでは湿気も発生しますから、木造物件では腐食が進む恐れさえあります。

無理にサウナを入れるよりも、エアコンやキッチンの設備を見直すなど生活する上で欠かせない設備からチェックしてみましょう。毎日のように使う設備が充実しており、さらに安い家賃で住めるような物件なら入居者も長く住む可能性があります。

もし所有している物件で設備投資をお考えであれば、このような方法もあるということを知っておくと新しい戦略が見つかるかもしれません。費用対効果を考えながら検討していきましょう。

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