不動産ローン借り換えによるデメリット

金融機関から融資を断られる理由とは?注意するべき物件はコレだ!

融資がおりにくい物件を見抜くには

不動産投資ではローンを組み、自己資金以上の物件を購入することができます。これは株式やFXなど他の投資にはない不動産投資ならではのメリットです。

しかしどのような物件でも金融機関へ持ち込めば融資がおりるというわけではありません。物件のなかにもアパートやマンション、戸建てなど様々なものがあり、立地や築年数などの条件も違います。融資を受けやすいものがある一方で、いくつもの銀行を回っても融資が降りないというものもあるでしょう。

この違いを知らずに物件を選んでいては時間ばかりが過ぎてしまいます。たとえ購入できたとしても出口戦略に失敗してしまう危険も高くなるので、ここで確認しておきましょう。

1.融資が降りにくい物件を購入すると何が危ないのか?

融資が降りにくい物件を購入すると何が危ないのか

融資が降りにくいということは買い手が見つかりにくいということでもあります。いずれ売却をしようとしたとき、金融機関から融資を受けられないものは価格を大幅に下げて土地値以下にするか、現金で購入できる投資家が現れるのを待つなど不利になりやすいのです。

もし当初は売らずに30年40年と長く所有しようと考えていたとしても、時間とともに老朽化する建物や設備、高まる修繕費や下がる家賃収入などを考えると、いまの物件を売却して新たに資産を入れ替えるほうが良いこともあります。融資が降りにくい物件をもってしまうと、次の物件を購入するときに金融機関からマイナス要因として見られることもあるでしょう。よく「出口戦略まで見据えた物件選びが大切」と言われるのにはこのような理由があるからです。

2.融資を受けにくい物件の特徴

金融機関によっても方針は違いますが、一般的に下記のような物件は融資が降りにくいといわれています。

2-1.再建築不可や違法建築のもの

再建築不可物件の例

まず考えられるのは再建築不可や違法建築の物件です。上の画像は再建築不可について説明しているものですが、建築基準法では幅4m以上の道路に2m以上接していないものは「再建築不可」となり、どれほど建物が古くなったりシロアリ被害が進んでいたり、はたまた火事や地震で倒壊したとしても、既存の建物を取り壊して新しく建てることはできないとされています。

このため再建築不可のものは安値で売りに出されることが多く、購入できれば高利回りを狙いやすくなっています。ただ金融機関としては「瑕疵のある物件」とみるので融資を出しにくくなり、フルローンで購入したいなど希望があるかたにはオススメできません。もちろん自己資金が豊富にあり現金で購入できるかたは問題ないでしょう。

また違法物件についても、建築時には問題がなかったとしてもリフォームや改築によって容積率オーバーとなることがあります。こうなると駅から徒歩5分以内などの好立地なものでも価値が大幅に下がってしまい、再建築不可と同じように融資を出しづらいものとみなされてしまうのです。必ず建築基準法をクリアした物件を購入するようにしましょう。

2-2.築古の一戸建てなど「耐用年数オーバー」のもの

耐用年数は建物の構造や用途などによって細かく定められており、「耐用年数オーバー」ということは建物部分の税務上の価値(評価額)がゼロになるということです。そのため耐用年数オーバーのものは融資を受けにくくなりますし、加えて老朽化に伴う修繕費や家賃の低下なども考えられるため、積極的に融資をしようとする金融機関は少ないのです。

 住宅用店舗用事務所用
木造22年22年24年
S造(鉄骨)
骨格材の肉厚3㎜以下
19年19年22年
RC造47年39年50年
SRC造47年39年50年

もちろん価値が減価されるのは建物部分のみなので、土地の割合が高いものは融資を受けることもできるかもしれません。しかし地方や郊外のように人口減少が進み、これから地価が下がると予想されているエリアの物件は経年とともにかなりのスピードで価値が減価されてしまうので注意しておきましょう。

たしかに地方と比べれば東京23区などの大都市圏の土地は高いですが、融資や出口戦略などまで考えるとプラス要素にもなるのです。実際、東京23区内に限定して土地や物件を探すかたも少なくありません

また耐用年数オーバーでローンを組めたとしても、融資期間が短いと月々の返済額が増えるのでキャッシュフローが悪化することが考えられます。さらに減価償却費を経費として計上できなくなってからは、入ってくるお金よりも出ていくお金のほうが大きくなるという「デッドクロス」の状態に陥り黒字倒産する危険もあるのです。

3.最後に

建築基準法や耐用年数など難しい内容も多いのですが、これらを知らずに物件を選んでしまうと失敗しやすくなるということがお分かりいただけたかと思います。

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