不動産投資は木造かRC

空き部屋の「リフォーム・修繕費」はどれくらい?

収入と支出のバランスを考えよう

退去者がでて部屋があいたら、次の入居者をいれるために壁紙を張り替えるなど部屋をキレイにしますよね。ただ、大家さんとしての経験が浅いかたのなかには、どこまで行ってよいのか判断できず過剰にリフォームを行ってしまい、家賃収入の半年分以上もの金額を投入してしまうかたもおられます。

修繕費用

まず大前提として修繕費はコストだということを意識してください。どこまで手をいれるかによって費用がまったく変わります。

不動産を経営するということはビジネスです。ビジネスである以上、収入と支出のバランスを取ることは当たり前。収入の半分以上の投資をしても前より高い賃料で貸し出せるのであれば回収できますが、もし空室が長引くとかなりの痛手。

もちろん築年数がそれなりに経ってしまったものや、前の入居者の使い方が荒くて清掃もされていなかったときは、ある程度のコストをかけてでも入居者が入るようにしなければいけません。そのときのコツとしては、全てを業者に頼むのではなく自分でできるようなものは積極的に手掛けること。すべて設定家賃に対する費用対効果を考えながら行いましょう。

修繕は設定家賃の2~3ヶ月で抑える

リフォームにかける費用は設定家賃の2~3ヶ月分が一般的です。多くても6ヶ月分を超えないように調整しましょう。家賃の2ヶ月分だと壁紙の交換や室内清掃くらい。ただ最近はアパートやマンションの空室が目立ち始めているので、原状回復をしただけでは次の入居者が決まらない恐れもあります。

そこで、ある程度のコストを投じてどの程度のリフォームを施すか、どのような設備を新たに投入するかなどを考えます。たとえば人気設備で上位にあがる「モニター付きドアホン」などは数千円~数万円で買えるのでオススメ。もし周辺の物件についていないのであれば、競争力を高めることができます。

室内リフォーム

「大家になりたての頃、持っていた物件で退去者がでた。
 初めて入居者が住んでいた部屋を見にいったら、あまりにも汚くて愕然とした。」

このように、買うときは入居者がいたので中がどうなっているのかを知らずに購入し、あとから汚れに気づく人は珍しくありません。でもだからといってトイレや鏡といった設備まで過剰に交換しすぎるのはムダが多すぎます。壁紙や床などをキレイにするのにも修繕費はかかるので、どの範囲まで手をいれるかよく考えて行いましょう。

周辺の競合物件の設備もチェックしよう

不動産投資で大事なことのひとつに「競合調査」があります。周辺の物件がどれくらいの家賃設定にしているのか、設備はどうか、築年数や駅から徒歩何分かなどを調べあげ、自分の物件との差を明確にして競争力を高めることはとても重要です。

競合分析

とくに単身者用の区分所有マンションは、駅から徒歩10分圏内でも無数の競合がひしめき合っているので、どこで差をつけるのかをハッキリさせなければリフォームをしてもムダな出費ばかりが増えてしまい、それでも空室が埋まらないということも十分考えられます。

でも逆に周辺の物件と比較して、自分の物件は競争力が高いとわかれば、過剰なコストをかけてまで修繕する必要はありませんよね。

なにが必要でなにが不要かを見極める。慣れないうちは難しいですが、時間をかけてでも分析を続け自分の商品(物件)を購入者(入居者)にどう魅力的にPRしていくか、強みは何なのかを見つけてみてください。

時間的にも難しいサラリーマン大家さんなどは、管理会社にサブリース契約を結ぶことで運営を任せることができます。ただし、企業によっては運営ノウハウが乏しいところもあるので、どこに任せるかはしっかりと見極めなければなりません。

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