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激安区分マンションの購入前に気をつけること

ワンルーム100万円台も!激安の区分マンション

物件を探していると、地方などで目を疑うほど安い区分マンションを見つけることがあるかと思います。たとえば駅から少し離れてはいるけれど1K100万円、利回り20%超えなどですね。単純に計算すると5年で投資額を回収でき、あとは家賃収入がそのまま利益となるように錯覚してしまいます。

しかし毎月の修繕積立金の支払いや固定資産税・所得税といったコストがかかるので、家賃がそのまま収入になるわけではありません。空室となれば維持費はかかるのに収入はゼロですし、もしエレベーターが設置されている建物なら点検費用や交換費用などで数ヶ月分の家賃収入が吹き飛ぶことも考えられます。

価格だけをみて購入するのはリスクがとても高いので、しっかりと収益性を考えてから決めましょう。

1.区分所有マンションでかかる費用とは

区分所有マンションの維持費

まずは区分を購入するとどのような費用がかかるのかをチェックしてみましょう。

  • 管理費(※清掃、管理組合の会計、点検業務など)
  • 修繕積立金(※大規模修繕の費用)
  • 固定資産税
  • 所得税
  • 不動産取得税(※課税は一度のみ)
  • 火災保険料
  • ローン支払利息(※ローン利用時のみ)
  • 広告費…家賃1ヶ月ほど(※立地などで変動あり)

たとえ100万円台の激安物件が見つかったとしても、そこから得られる家賃収入は月2~3万円ほどでしょう。年30万円ほどの収入から維持費を支払い残ったお金が収入になるので場合によっては赤字となることもあります

たとえば築年数が古いと設備も老朽化していますから故障することもあるでしょう。そうなれば当然、修繕費がかかります。もし周辺に新築マンションなどが建てば空室リスクが高まります。家賃を下げなければ入居付けできないこともありますし、空室になれば収入はゼロということです。広告費を増やす、コストをかけてリフォームするなどしてようやく入居者が決まったという話も珍しくありません。

区分所有マンションは一棟にくらべると空室リスクが高いため、購入する物件は「駅から徒歩数分」など条件を厳しくして選びましょう。

(※参考1)不動産取得税とは
(※参考2)エレベーター付きマンションの維持修繕費

2.区分所有を買うなら現金一括が基本

区分マンションの購入

一棟物件にくらべれば価格が安いので購入しやすいのが区分の良さです。初めて不動産投資をするかたのなかには、失敗したときも痛手が少なくなるという理由から区分を選ぶかたもおられます。

しかし区分は“現金買い”となることが多いため、人によってはローンが組める一棟よりも購入のハードルが高くなってしまいます。もちろん時期や価格によっては区分への融資をする金融機関もありますが、多くは自己資金を貯めての現金一括買いとなるでしょう。

ローンを組むことで問題となるのは現金買いの投資家のほうが優先して物件を紹介されるということ。「駅から徒歩●分以内、価格は●まで」と条件をつけてもそれがローンを組むことを前提に交渉している場合、不動産会社から紹介されるのは希望条件とは程遠いものばかりということもありえます。

さきほど、区分は空室リスクが高いので立地などをしっかりと見極めて物件を選ぶことが大切だとお話しましたが、それができるのは自己資金が豊富にある方のみということになってしまいます。さらに今は不動産投資をされる方が増えている時期ですから、良い物件はどんどん購入されていきあまり条件のよくないものが残ってしまっているかもしれません。

3.人口減少による空室リスク高と将来のスラム化

すでに皆さんご存知かと思いますが、日本は少子超高齢化の真っ只中にあります。これからは東京など一部の地域に人口が集中し、それ以外のエリアはどんどん人が減り続けるのではないかと予想されているのです。

たとえば「大学の都心回帰」などが話題になったこともありますよね。地方にあったキャンパスを都心部へと移転させる大学が後を絶たず、それまで学生入居者が多かったアパートやマンションなどで空室が増えてしまったという実例もあります。

では、もし区分所有マンションで空室が増えてしまった場合どうなると思いますか?

空室であろうと固定資産税や管理費はかかりますが、区分では「空室=収入ゼロ」となるわけですから管理費を払わない方も出てくるかもしれません。もし管理費が足りずに大規模修繕やメンテナンスができないとなれば建物の価値は急速に下がります。そのような物件では入居付けも難しくなるでしょう。建物はボロボロで空室ばかりのスラムマンションになるかもしれません。

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