東京の人口増加

不動産投資のリスク「空室」を回避するための極意

空室リスクを回避するには物件選びが大切

不動産投資を成功させるには「空室」のない物件を持てるかどうかが最も大切です。

空室とは文字どおり入居者がおらず空き部屋となっている状態。毎月の家賃は入ってこないにも関わらず税金はかかるので、いかに空室を無くすか、入居者を集められるかが成功のカギを握っています。

空室リスク

入居者を集めるには立地の良さはもちろんのこと、ニーズを捉えた物件かどうかも大切なポイント。

簡単にいえば、ベットタウンであればファミリータイプの物件、商業施設エリアであれば一人暮らしの若者を狙ったワンルームタイプの物件など、ターゲットをしっかりとイメージして物件を選ばなければならないのです。

そうは言っても不動産業界に長く努めているプロでもない限り、どのエリアにどんな物件がいいのかを判断するのは難しいでしょう。とくに始めての不動産投資であれば尚更のこと。

そこで今回は、「家族向け」と「単身者向け」のどちらがいいか、という点に絞ってお伝えしていきます。

結論:ファミリータイプより単独世帯向け

単身者向け物件

結論からいえば、今の日本経済や人口移動を見るかぎり「単独世帯」向けの物件がお勧めです。

近ごろでは「地方の過疎化」や「都心部への人口移動」、少子高齢社会の「人口減少問題」などもメディアで頻繁に取り上げられるようになっていますね。背景には「仕事がない、あっても収入が低い」などの理由から東京など一部の大都市へと人が移動しており、加えて外国人労働者の増加などからファミリータイプよりも単身者向けの物件へのニーズが増えているとのこと。

ほかにも長引く不況から非正規雇用として働く人が増え、安定しない生活から晩婚化が進んでいることや、核家族化も理由の一つに挙げられます。

また、「人口が減少しているのなら、不動産投資は不利ではないのか?」と不安を覚えるかたもおられますが、以下のような情報を得てしっかりとした投資物件を選べば、不動産投資を恐れることはありません。

東京都の単独世帯数は増加傾向

東京の人口増加

数字でみると2010年の東京都の単独世帯数は292.2万世帯。(※国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より)

それが2025年には309.6万世帯になると言われており、増え続けたあとも大きく減少しないだろうと予測されています。

メディアなどで「人口減少」とだけ聞くと、空室リスクが高まっている今の時代では、不動産投資が不利のような印象を受けるかもしれませんね。しかし、じつのところ東京圏の単独世帯向け物件には当てはまらないのです。

利回りで比べても単独世帯向け物件がお勧め

ファミリータイプとワンルームのような単独世帯向け物件とを比べたとき利回りにも差がでます。

不動産投資の利回り

ファミリータイプはその名のとおり家族で住むことを想定してつくられているため部屋数も多く、スペースを取ってしまいます。2、3部屋+リビング、キッチンとなると、ワンルームなら2~3戸の部屋が作れたところ1戸のみということも多くなりますが、家賃収入が2~3倍になるわけではありません。

つまり利回りはファミリータイプよりもワンルームのような単身者向け物件のほうが高くなるのです。

不動産投資は利益を得ることを目的に行いますから、この「利回り」は非常に重要な要素ですよね。しかも部屋の大きさが広いぶんリフォーム代が高額になり、完了するまでの時間も長くなる傾向にあります。

不動産投資の失敗談に学ぶ

これは実際にあった不動産投資の失敗談ですが、将来購入したマンションに住むことを想定して「ファミリータイプ」を選んだものの、家族構成やライフスタイルが変わり結局その物件に住むことがなくなった、という方もおられます。

たしかに家賃収入を得ながらローンを返済しつつ将来住むところも確保できるので、一見するとファミリータイプはとても魅力的に思えます。ただ、利回りやリフォーム代、そのほかライフスタイルの変化などを考えたとき、果たしてファミリータイプ物件を持つべきなのかは慎重に考えなければならないでしょう。

人口減少。都心部への人口移動。どこにニーズがあるのか、どのような物件を選ぶべきなのか。私たちは様々な角度から検証した結果「シェアハウス」投資へとたどり着きました。ここで紹介した情報以外にも、知っておいて損はない「不動産投資成功のカギを握るシェアハウスについて」もご参考ください。

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