不動産投資の失敗

【中古物件の危険】敷金の全額返還と多額のリフォーム費

敷金は全額返還が原則です

原則として入居者が退去するとき、オーナーは敷金を全額返金しなければなりません。

入居者が壁を殴って穴をあけていた等は別ですが、使っていると自然に黄ばんでくる壁紙の張替え費用などを敷金から引くことはできないのです。これは平成27年2月10日に決められた「民法(債権関係)の改正に関する要綱案」に明記されています。

敷金の返還トラブル

そもそも敷金とは“家賃滞納”などがあったときに預かった敷金から徴収できるようにするための保険のようなもの。滞納などがなければ退去時に全額払い戻されます。数年前までは「壁紙が汚れているので敷金から差し引きます」という不動産会社もありましたが入居者とトラブルになることも多く、ついには民法で明記されるに至りました。

・タバコの臭いがする
・壁紙が黄ばんでいる
・畳の張替えが必要

よくありがちなケースを挙げましたが、これらのために壁紙を張り替えたりリフォームするための費用は大家さん負担です。たとえオーナーチェンジで買ったばかりの物件だったとしても、家賃滞納などのない入居者であれば、退去するときに原則敷金は全額返金しなければなりません。

オーナーチェンジ物件を買ったときの敷金問題

オーナーチェンジ物件

物件情報をみていると「入居中」とかかれているものが沢山ありますが、それらは「オーナーチェンジ物件」といわれるものです。

前のオーナーから物件を買いとると賃貸借契約や敷金返還義務もそのまま引き継がれ、文字どおりオーナーだけがチェンジするわけですね。新しいオーナーは敷金や保証金の返還を求められれば、それが購入して翌日だったとしても退去するかたに返還しなければなりません。

中古の区分所有マンションを買うリスクとは

不動産投資の失敗

中古物件、とくにリスクを分散できない“区分所有マンション”を買おうとしているかたは十分注意してください。区分所有で空室はリスクが高いので、買うときに入居者が入ってくれていたほうが安心ですが、物件を手に入れた次の日に「退去したい」といわれるケースも想定しておきましょう。

しかも買うときは入居者がいるので室内の状況をチェックできません。どのくらいの修繕費がかかりそうかを事前に調べられず、もし大きなリフォームが必要だとわかれば痛手。とくに築古物件は設備も傷んでいることが多いので気をつけたいところです。

なかには多額の修繕費がかかることを知っていながら、隠して売却しようとするひともいます。安くかえたと喜んでいたのもつかの間、修繕費などで出費が重なりお金がほぼ残らないかもしれません。購入前は利回りの高さなどばかりに気を取られがちですが、中古物件を買うときは敷金の引き継ぎなどを含めて、契約前にしっかり確認してトラブルを防ぎましょう。

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