耐震基準の意味と損害賠償の危険について

耐震性に問題のある物件を購入!倒壊したら賠償責任があるのか?

耐震基準を満たしていない物件を購入する怖さとは

築年数の古い物件のなかには現行の耐震基準をクリアしていないものもあり、大地震などで倒壊する危険もあります。

今回はもし建物が倒壊して死傷者がでてしまった場合、果たして大家さんに過失はあるのか、損害賠償などを請求されることはあるのかなど、中古物件に潜むリスクについてお話します。

1.大家さんにはどのような義務があるのか

建物が倒壊したら賠償責任があるか

結論から言えば大家さんには「安全な建物の部屋を貸す」という賃貸経営上の基本原則があります。もし倒壊の危険があることを知っていて放置したなら、状況によっては責任を問われることもあるでしょう。

(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任) 第七百十七条  土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2  前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3  前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

※引用:民法717条 土地工作物責任

「土地の工作物」とはマンションやアパートなどの建物はもちろん、塀やエレベーターなど“建物の一部”も含まれ、過去には消火器さえも土地の工作物としてみなされた判例もあります。そして「瑕疵(かし)」とはこれらの工作物が本来備えている安全性を欠いていることをいいます。

地震などで建物が倒壊し死傷者が出るなどの最悪の事態を避けるためにも、建物に傾きやシロアリ被害など重大な痛みがあるかどうか専門家による判断をしてもらい、もし修繕が必要な箇所があれば対応していくほうがよいでしょう。

場合によっては1,000万円を超える修繕費が必要になることもあり、築古物件などでは取得費の数倍かかることも考えられます。それほどの費用をかけても築年数がかなり経っているため家賃の値上げは難しいので、このような場合は取り壊して新築することも方法の一つです。

ただし入居者がおられる場合は退去していただかなくてはなりません。退去の交渉はトラブルになりやすいので、管理会社に依頼するなどでスムーズに進むように対応していきましょう。

1-1.阪神淡路大震災ではオーナーが遺族に賠償した事例もある

甚大な被害を及ぼした阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊しました。そのなかで賃貸マンションが倒壊し入居者が死亡したため、オーナーが遺族に損害賠償を支払ったという事例もあります。

このマンションでは耐震基準を満たしておらず、壁の厚さや鉄筋の量などが不十分で、さらに鉄骨の溶接にも問題があったことが敗因です。この判例では合計で1億2900万円もの損害賠償が命じられることとなりました。

耐震基準は大地震などが起きるたびに改定されています。中古物件を購入すると現在の耐震基準を満たしていないものも多いでしょう。裁判では建築当時の基準を満たしているかどうかによって判断されることもあるので、物件の築年数や耐震基準を満たしているかなどは必ず確認しておかなければなりません。

また、たとえ耐震基準について知らなかったとしても所有者の責任はなくなりません。所有者には「快適で安全に過ごすことができる建物を提供する」という責任があるので、適時必要な修繕などは行っていきましょう。

2.新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いを知ろう

新耐震基準と旧耐震基準の大きな違い

耐震基準とはその名のとおり地震に対してどれほど強いのかを表しています。関東大震災の経験から施行され、その後も1971年の十勝沖地震などの大震災を経るたびに改正されてきました。そして1981年になると大きく改正され、地震による建物の倒壊だけでなく建物内の人間の安全性に主眼をおく耐震基準ができたのです

旧耐震基準では100年に何度か起きる可能性がある「震度5程度の中地震」に対して大きな損傷を受けないものとされてきました。中地震に耐えるように設計されているものの、大地震に対してのチェックはされていません。

等級3等級1の1.5倍の地震力でも倒壊や崩壊しない
等級2等級1の1.25倍の地震力でも倒壊や崩壊しない
等級1「建築基準法」とおなじレベルの建物。数百年に一度発生する大地震でも倒壊しない。
東京であれば震度6~7レベルの地震。

しかし新耐震基準では、100年に1度起きるかどうかとされる「震度6程度の大地震」に対して建物の倒壊を防ぎ、さらに人命を守るという2段階規定に変わっています。1981年は耐震性の大きな転換期となり、その後も阪神淡路大震災や新潟中越地震などを経て2005年にも改正が行われています。繰り返し改正されることから「生きた法律」とも呼ばれているほどです。

もちろん地震は予測できない自然現象なので、耐震基準をクリアしていたからといって建物が絶対安全とは言えませんが、建築基準法は建物を建てるときに必ず守らなければならない法律です。とくに地震が起きる可能性の高い地域では旧耐震基準ではなく新耐震基準の建物を選ぶなど、投資家自らがリスクを回避していかなければなりません。万が一にも建築当時の耐震基準を満たしていない物件を購入することがないよう十分注意してください。

現在は不動産投資が活発になり中古物件でも価格が高騰している時期です。あえて耐震性に不安の残る中古を狙うのではなく、新築で建てるということも選択肢にいれてみてはいかがでしょうか。

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