値上がりする土地の見極め方

収益物件を買う前に浄化槽の費用までシミュレーションしておこう

浄化槽がある物件は維持費に気をつけよう

浄化槽とはマンションなどに設置されている汚水をキレイにするためのタンクのことです。浄化槽にトイレや台所、洗濯機などからでる生活排水がたまり、タンク内で微生物などによる分解を行い水がキレイな状態になってから川へと流します。

もし所有している物件に浄化槽が設置されている場合、浄化槽法で「定期的に清掃や点検をしなければならない」ことが定められているので注意が必要です。

規模などにもよりますがメンテナンス費用は年間30万円ほどかかることもありますし、浄化槽にも寿命(耐用年数)があるので20年や30年などのある程度のスパンで交換が必要になることもあるでしょう。一棟マンションやビルなどの物件の場合は計画的に積み立てておきましょう。

1.下水道管が通っているかどうかが大きな違いになる

収益物件を買う前に浄化槽の費用までシミュレーションしておこう

都心では下水道管が通っていることが多いので、この場合は浄化槽ではなく下水道管を通して汚水処理場へと流され、そこでキレイに処理されることになります。注意が必要なのは下水道管が通っていないエリアの物件です。とくに地方では費用の問題などから下水道が通っていないところもまだ残っており、このようなエリアでは浄化槽を使った処理を行っています。

2.浄化槽のメンテナンスコストの目安

浄化槽があることで下記のようなメンテナンスコストがかかります。費用は合弁処理浄化槽なのか単独処理浄化槽か、そのほか規模などでも変わるのであくまでも目安ではありますが、年間これだけのコストがかかるということをシミュレーションにいれておきましょう。

  • 保守点検:約5万円
  • 清掃:約4万円
  • 法定点検:約1万円
  • スカム/汚泥処理:約1万円(1トンあたりの金額)

清掃や点検、法定検査にかかる費用のほかにも、たとえば浄化槽の中にたまる汚泥やスカムを抜く費用もかかりますし、そのほか微生物の処理にも限界があるのである程度の期間で入れ替えるための費用などがかかります。

もし下水道管が通っている地域ならば浄化槽のメンテナンス費用の心配はありません。また水道料金の明細書に「下水道使用量等」という項目があるように、下水道の使用料は入居者が支払います

浄化槽がある物件とない物件では年間30万円ほどの差があるわけですから、いかに大きな違いかがお分かりいただけるかと思います。

3.浄化槽から下水道へ切り替えるときの費用はいくら?

もしも浄化槽から下水道管へと切り替えることになった場合、自治体によって費用は大きな差があり、数万円から数百万円の支出になります。現在少しずつ下水道への切り替えが行われているので、いずれ切り替えるリスクがあることを考えれば、不動産投資を始めるなら収益物件はすでに下水道が通っているエリアに購入したほうがよいでしょう。

4.維持費を知らずに購入すると失敗する危険が高くなる

収益物件を選ぶときに価格や利回り、入居率だけでシミュレーションを考えてしまうかたもおられるでしょう。しかし実際には運営のなかで様々な支出が発生するわけですから、そのような維持費を無視したシミュレーションでは当初想像していたような収入を得るのは難しいでしょう。

とくに地方では大学の都心回帰や工場の移転などで人が減っており、あるタイミングで空室率が急増するケースもあります。有名なものでいえば滋賀県でおきた立命館大学のキャンパス移転です。一部の学部が滋賀県草津市のびわこ・くさつキャンパスから移転したことによって、人口13万人弱の街から3,700人ほどが流出してしまい、家賃1万円台にまで値下げをしたものの空室が埋まらない物件もありました。

たとえ家賃を下げたことで入居率が改善したとしても、浄化槽のメンテナンス費用やそのほか広告費といったランニングコストを考えると、いかに危険な状態かお分かりいただけるかと思います。家賃収入が下がったとしても出ていくお金までが大きく下がるわけではありません。

これから物件を購入される場合は都心部に狙いを定めるなどでリスク回避をされることをオススメします。もし地方に購入される場合は、浄化槽か下水道か、賃貸需要はどれほどか、周辺の家賃相場はどうかなどしっかりと調査し検討しておきましょう。

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