シェアハウスから撤退した理由

シェアハウスから撤退した理由とは?成功する大家さんとの違いを知ろう

なぜ撤退する大家さんがいるのか?

シェアハウスはいま、民泊と並んで多くの投資家から注目されています。しかし安易にスタートしたことで撤退せざるを得ない状況になってしまったケースも見られます

一体なぜ撤退したのか、その理由をいくつかご紹介しましょう。

1.格安リフォームで脱法ハウスを運営し撤退した例

建築基準法の上での「寄宿舎」として認められない物件をシェアハウスとして運用している場合は「脱法ハウス」になります。これは数年前にメディアなどで取り上げられ、大きな話題になったのでご存知のかたも多いのではないでしょうか。

違法貸しルーム参考画像

具体的にはインターネットカフェのように隣室との壁が天井まで届いていない半個室タイプのものや、マンションの一部屋にベニヤ板などで仕切りをいれ、押入れほどの広さしかない非常に小さな個室を複数つくっているなどです。これはカプセルホテルをイメージすると分かりやすいかもしれません。

このように空き家や倉庫などを利用し格安でリフォームを施したシェアハウスは「脱法ハウス」と呼ばれるようになり、利益のみを追求して入居者の安全性などを無視している点などがメディアなどでも大きく取り上げられました。

1-1.問い合わせ数の減少と空室率上昇でやむなく撤退する

脱法ハウスの問題性が明らかになったことで問合わせ数の激減空室率上昇に直面したかたもおられるでしょう。そして規制が施行されてからは脱法ハウスはリフォームをして「寄宿舎」として認められるようにするか、費用を出せなければ撤退するしかなくなったのです。

また「シェアハウスは儲かる」ということで参入されるかたが増え、似たようなシェアハウスが多数登場したことで空室率が上昇したものもあるでしょう。カプセルホテル型などの物件には「家賃が安い」ということ以外に魅力的なコンセプトがないため、いざ競合が増えると大きな打撃をうけてしまいます。

「シェアハウスから撤退」とはいっても理由はさまざまですが、このように安さや利益だけを追求し、入居者のニーズを無視したものは事業として長く続かないであろうことは予想できるものです。

2.合法シェアハウスへの需要は高まり、大きなチャンスが生まれた

そして撤退するシェアハウスがある一方で、規制に基づいた“合法シェアハウス”は不足し、需要と供給のバランスが崩れるという大きな“歪み”ができたのです。この大きなチャンスを活かしてシェアハウス投資を始めるかたも多く、それまでの安さだけを追求したものではなく、コンセプトのあるシェアハウスへと関心が寄せられるようになりました。コンセプト次第で多様な暮らし方を提案でき、バリューアップを図れるので競争力も高くなります。シェアハウスへの規制が強化されたことで、コンセプト型シェアハウスへの関心が高まったといえるかもしれませんね。

脱法シェアハウスの参考例

(※画像:TBS『Nスタ』特集「Nトク 仰天!“激せまシェアハウス“」)

しかし脱法ハウスのリスクがなくなったわけではありません。 建築基準法を知らないために、利回りを上げるために中古物件を取得し、格安でリフォームをしてシェアハウスをスタートされるかたもおられるようです。この方法では脱法ハウスとして摘発される危険がありますし、いざ売却するときも金融機関からローンがつきにくくなり買い手が見つからない恐れもあるので注意が必要でしょう。シェアハウス投資は大前提として建築基準法に基づいた上で行わなければならないのです。

3.長く安定した利益を生み出すシェアハウスを作ろう

シェアハウスといえば「コンセプト」は外せません。これは先程の脱法ハウスとも重なるのですが、安さだけを突き詰めた物件には安い賃料での借り手しかみつかりません。かなりの好立地でもない限り、インターネットカフェやカプセルホテルのような造りの部屋に毎月高い家賃を払おうと思う入居者は少ないでしょう。そうなると安さを追求したシェアハウスでは、一人あたりの家賃を2万円など格安にするしかなく、一つの部屋で複数人がギュウギュウで暮らすような方法で運営してようやく高利回りになるという状態に陥ります。

脱法シェアハウスの間取り図参考画像

上記の参考画像に記されている2平方メートルとは約1畳ほどの広さです。一部屋5畳ほどのなかに4つのベッドが置かれ、ベッド一つが●号室と表記されています。規制が施行される以前までは、このようにマンションの一戸を格安でリフォームしシェアハウスとして貸し出されているケースも多くありました。

しかしこのような物件で10年20年と安定した運営ができるでしょうか?

恐らく難しいでしょう。まず第一に違法建築の可能性が高く、いつ指導がはいるか分かりません。現在も国交省は脱法ハウスについての情報提供を求めています。ほかにも窃盗や盗難など入居者間のトラブルが増える恐れがあることや、短期で退去するかたが多くなりキャッシュフローが赤字になる危険があることなども考えなければなりません。

4.脱法ハウスに入居したものの、身の危険を感じ直ぐに退去した話

脱法ハウス利用者の口コミ

規制が施行された今でも、SNSなどの書き込みでは脱法ハウスと思われる物件に入居したために被害にあった女性の書き込みなども見られます。

そのなかの一つを簡単にご紹介すると、入居したその日、シャワーを浴びていたほんの10分ほどの間に保険証などを取られる被害に遭われたとのことです。ほかにもリビングでは他の入居者が一日中騒いでいた。狭い部屋に二段ベッドが所狭しと並べられており、目隠しとして付いているカーテンの隙間から人が覗き込んできた。小さなカギ付きロッカーはあったが、暗証番号を設定していたのに勝手に開けられていた。そして最終的には外国人入居者から薬物と思われるものを強制され、入居した次の日に飛び出すようにシェアハウスを出られました。

女性は管理会社に訴えましたが、とくに具体的な対応をしてくれるわけでもなく、退去の意向を伝えたところ一ヶ月分の家賃と初期費用を取られただけだったということです。

このような物件や運営では、入居者が安全で快適に過ごせる住まいを提供できません。とくに若い女性は部屋探しの条件に「セキュリティ」を挙げる傾向にあり、シェアハウス人気が高まっているとはいってもどのような物件でもいいというわけではありません

5.シェアハウス経営で長く安定した収入を得るために

シェアハウス投資には撤退する危険が高くなる方法もあれば、コンセプトにこだわり長く安定した家賃収入を目指せる方法もあります

ミライトハウスでご紹介しているセミナーでは、完全合法のシェアハウス投資についてご紹介しており、そのコンセプトや利回りの高さ、需要が見込める立地へのこだわり、物件情報、そのほか清掃サービスの提供などについて分かりやすくご説明しております。高い利回りだけでなく、入居者の安全面やニーズを掴み、法的リスクのないシェアハウス投資をご提案します。

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