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建築基準法違反のシェアハウス投資が危険な理由

全戸完売のル・サンク小石川後楽園への許可取り消し

東京都文京区に建てられた「ル・サンク小石川後楽園」が全戸完売となりまもなく入居というタイミングで許可取り消しになりました

購入価格の2割が違約金として戻されたとのことですが、最高で2億円もの高級マンションだったとのことですから購入者が被った損失は相当なものでしょう。実はこの物件、2005年に一度建築確認を取り消されており、2009年に許可が降りていました。一度は認められたものが、入居間近で再び取り消されたということになります。

1.なぜ一度は認められたものが取り消されたのか

では、なぜ行政は許可を取り下げたのでしょうか。

その答えは「安全性」にあります。文京区では平成26年3月17日に「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」を施行していました。これは簡単にいえば22mを超える建物を建築してはならないということですね。該当マンションは丘陵地に建築されていたことから、地下2階部分の建築をどう見るかによって意見が分かれており、建築主側は地上1階からの換算をしていたのですが、もし地下2階部分からを“建物高度”としたなら22mの高度制限を超えてしまうことになります。

マンションの計画があがったのは条例が制定される以前だったものの、周辺住民との対立が長期化したことなどから状況は一変。ついには「地下2階からを建物高度とする」とされ、全戸完売したにも関わらず許可が取り消されたのです。

2.ル・サンク小石川後楽園のその後はどうなる?

不動産投資の修繕リスク

法的な手続きを取ろうにも判決が出るのを待っていてはいつになるか分かりません。仮に判決が降りるまで待つとしても、その間にマンションの価値は下がってしまいますから新築時と同じというわけにはいきません。

許可が降りなければあとは解体するしかないと思われますが地下2階、地上8階、総戸数107戸という大規模マンションですから解体にも莫大な費用がかかります。一度は許可がおりていたのは紛れも無い事実ですし、あとは入居という段階になって覆されれば、事業者や購入者としては納得しづらいでしょう。

このようなリスクを回避するには建築基準法をしっかりと守り、周辺住民のかたへの理解を得ることが絶対に欠かせません。

3.建築基準法のうえでは「寄宿舎」となるシェアハウス投資

合法でのシェアハウス投資

シェアハウスは東京を中心に需要が高まっており、様々なコンセプトを持つ物件が登場しています。女性限定のオシャレなもの、男女混合のもの、猫カフェのように猫と住めるもの、シングルマザー向けのものなどもあるようですね。

需要があり、都心の新築一棟でも利回り8%を狙えるなど投資家にとっても非常に魅力的ですから参入されるかたが増えるのも不思議はありません。しかしシェアハウスは建築基準法のうえでは「寄宿舎」となるため、これに該当しないものは脱法ハウス(違法化しルーム)になる恐れがあります。

たとえば一時期メディアでも話題になったように、中古物件を改築して提供していたものが「脱法ハウス」として取り上げられ、多額の費用をかけて基準を満たすか、廃業へと追い込まれました。いまも国交省はこれら脱法ハウスについての情報提供を求めています。

※参考:国土交通省「違法がしルームに係る情報収集のお願い」

4.売るに売れない脱法ハウスになる危険を回避しよう

金融機関から融資を受けるには、まずそのシェアハウスが合法かどうかも見られます。また、仮に違法なものを現金で購入したとしても、いずれ売却を検討したときに融資する金融機関が見つからず買い手が現れないという事態にもなりかねません。出口戦略まで考えるのであれば、必ず合法のシェアハウスを選んでおくことをオススメします。

4-1.合法シェアハウス投資ならミライトハウスへお任せください

100%合法のシェアハウス投資

寄宿舎として認められた100%合法のシェアハウス投資なら、ミライトハウスへお任せください。もちろんコンプライアンスをクリアしているため、金融機関からの融資を受けることも可能です

これだけではありません。シェアハウスではコンセプトや建物の清掃サービスなどによって入居率や満足度が大きく変わります。ミライトハウスがご案内しているシェアハウスは、建物の建築だけでなく管理まで全てお任せいただけるため、オーナー様は一切の手間をかけずに毎月安定した家賃収入をお受け取りいただけるのです。

また、不動産投資での最大のリスクは「空室リスク」とも言われますが、これについても30年間一括借り上げ(サブリース)によって空室がでても家賃収入をお受け取りいただける仕組みを整えております。通常、建物が老朽化するにつれて空室リスクは高まりますが、サブリースをご利用いただくことで安定した収入と、管理の手間を全て省いていただけるのです。

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