和室はなぜ人気がないのか

格安で築古の一戸建てを買っても儲からないワケ

格安の一戸建て不動産投資はなぜ人気なのか?意外に知らない落とし穴まで完全網羅!

不動産投資に熱い視線が注がれるなか、大都市圏を中心にアパートやマンション投資を始める方が増えています。そんな中、一戸建て投資に限定して物件を探しているかたもおられるでしょう。たとえば格安で売られている築古一戸建てを購入し、自らリフォームをして貸し出すという方法もあります。

今回は一戸建て投資のメリット・デメリットをあますところなくお伝えします。

1.最大のメリットは競合が少ないこと!上手くいけば安定投資が可能!

ペット可物件のリスク

一戸建てのメリットは主に下記が挙げられます。

  • 競合が少ない
  • 長期入居になりやすい
  • 土地まで手に入る
  • 中古物件は価格が安い

アパートやマンションなどと比べて一戸建て投資は競合が少ないところが最大の利点です。需要も少ないのですが供給量がそれ以上に少ないとされているので、参入者がそれほど増えなければ安定した運営ができます

一戸建てを借りようとするのは、たとえばペットを飼いたいかたや小さいお子さんがいるファミリー層などです。マイホームを購入するほどではないけれど、一般的なアパートやマンションでは不自由に感じるかたというのは一定層おられるので、このような方をターゲットにすることになるでしょう。

ほかにも単身者向けとは違い、一度入居者が決まれば長期間入居していただける可能性が高いということ。そして建物だけでなく土地まで手に入ることなどがメリットとして挙げられます。一棟投資と同じように建物の修繕や取り壊しなどを所有者が決めることができるので、万が一のときにも出口戦略を取りやすいのです。

また立地や建物の状態にもよりますが価格が安いという点も外せません。ただしこれは後述するようにリスクも高くなるため十分に注意しておかなければなりません。

2.一戸建てのリスクを知らずにいると失敗する危険が高い

一戸建て投資で失敗することもある

次に見るのはデメリット面です。不動産投資で成功するためにはデメリットまで調べたうえで購入するか判断しなければなりません。一見すると格安で購入できて土地まで手に入るわけですから危険性が低いようにも思えますが、下記のようなことも検討しておく必要があります。

  • 物件価格以上の修繕費になることも多い
  • 入居者がいると室内確認やリフォームが不可能になる
  • 空室リスクが非常に高い
  • 駅から徒歩20分以上なども多く立地が悪い
  • 駐車場がほぼ必須
  • 退去後の原状回復費用が高額になる
  • 需要が少ないので出口戦略が困難
  • 少子高齢化での需要低下
  • 一棟投資のなかでも利回りが低い

順番に見ていきましょう。

2-1.ボロ戸建てでは修繕費用が高額になることもある

まずは修繕費についてのリスクです。一戸建て物件は立地にもよりますが都心でも1,000万円以下で売られているものも多くあります。しかし安い物件は安いなりの理由があります。

東京23区内で1,000万円を切るということは、ボロボロの物件でシロアリ被害が進行していたり、雨漏りがひどく屋根のリフォームが必要になったりすることもあります。場合によっては800万円で購入した物件に1,000万円以上の修繕費がかかることも考えられるでしょう。もちろん前所有者がしっかりとメンテナンスを施しており、修繕歴がある物件ならリフォームの必要がないものもあります。購入するまえに買っていいのか見送るべきかを見極められる方であれば、中古の一戸建て物件はオススメです。

ただし問題となるのが、すでに入居者がいる物件では室内確認やリフォームが難しいということです。入居者が退去するまで修繕費用の見積もりなどができないので一種のギャンブル的な要素が強く、価格が安いからといって初心者にオススメできるものではありません。もし購入したものの、まだあまり家賃収入を得られていないうちに退去があると、所有者は高額な修繕費用を給与収入などから持ち出しで支払うこともありえます。

また売りにでている一戸建てのなかには、マイホームとして建てたがローン返済が滞り売却することになったものもあります。このような物件は全くといっていいほど修繕がされておらず、建物がかなり傷んでいることもあります。なかにはリフォームするよりも取り壊して新築したほうがいいものさえあるでしょう。

2-2.立地が悪く、空室が長期化することもある

これはメリットの「入居期間が長くなる」ということの正反対ですが、需要が少ないので入居者募集をかけたとしても直ぐに次が決まるとは限らないのです。半年間空室のままということも少なくありません。

区分所有マンションと同じで一戸建てでも「空室=家賃収入ゼロ」となるため立地がとても重要なポイントになりますが、そもそも一戸建て住宅は「住居用」として建てられていることが多く、投資用物件のように「駅から10分以内」など立地を重視しているわけではありません。最寄りがバス停のみ、駅まで20分以上というものも多いため、戸建て投資では退去後の入居付けに苦労することも多いのです。

また立地にもよりますが、ファミリー向けの物件では駐車場がないと避けられやすくなります。何台分の駐車スペースがあるのかなども確認しながら物件を選びましょう。

このほか少子超高齢化が進む日本では、ファミリー向け賃貸の需要低下空き家の増加などが進み、一戸建て投資はますます価格競争へ突入する恐れがあります。ファミリー層の需要が少なくなるだけでなく、空き家が増加すると数百万円でも購入できるものも増えるので「借りるよりも購入しよう」と考えるかたが出てくるでしょう。もうすでに一戸建て投資には強い逆風が吹いていることは間違いありません。

出口戦略(売却)について早い段階で考えておき、最終的には自分で住んでもよいと思えるような物件を購入するなど、リスク対策をしっかり考えておく必要があります。

2-3.利回りの低さと修繕費用の高さで失敗することもある

一棟投資のなかでも一戸建ては利回りが低くなることは広く知られています。アパートやマンション一棟の大家さんの家賃収入は数百万円から数千万円になることも珍しくありませんが、一戸建ての場合は家賃収入が低くなるので、投資としての旨味はそれほど大きくはありません。一戸建てとはいっても家賃を高額にすることはできませんから、足立区でも8万円などと低い価格に設定しているかたもおられます。

家賃収入が低いにも関わらず雨漏りで20万円、シロアリ駆除で20万円、壁紙交換で10万円など次から次へと修繕が発生するとキャッシュフローは赤字になるでしょう。マンションやアパートとは違い、一戸建てでは退去後の現状回復費用などが高額になるので、修繕費についてのシミュレーションが甘いと、家賃収入に対する修繕費用の割合が非常に高くなり、場合によっては赤字になります。

また木造で築30年などの築古物件ではフルローンが引けたとしても融資期間が短くなり毎月の返済額が大きくなります。家賃7万円に対してローン返済5万円、いつ修繕が発生するか分からないということにもなりかねません。

そのため基本的には現金で購入し、修繕などもご自身でできるかたのように、一戸建て投資に向いているひとは限られます。たとえばDIYが得意というかたや、専門の知識があるのでトイレの水漏れなどの故障程度なら自分で直せるというかたにオススメです。ただし何か問題があっても直ぐに駆けつけることができる範囲で物件を探すことになるため、非常に狭い範囲での規模拡大をおこなうことになります。

3.ハイリターンを得てこその一棟投資!

格安で築古の一戸建てを買っても儲からないワケ

如何でしたでしょうか。一戸建てを格安で購入してリフォームを施す方法は、一見するとローリスクのようにも見えますがシミュレーションや戦略が甘いと赤字ばかりの物件になってしまう危険があります。

よい立地の物件を購入できれば将来的に需要が少なくなったとしても売却できると思いますが、なかなかそのような条件で格安の戸建てが出てくることはありません。再建築不可の物件であれば都内でも格安で売られていることもありますが、火災や放火、地震などで建物が倒壊すると再び建築することも難しいでしょう。

利回りが低くノウハウや技術がある人でなければリスクが高くなるため、おなじ一棟投資をするのであればアパートやマンション、シェアハウスなどを考えてみてはいかがでしょうか。

とくにシェアハウス投資では新築でも8%など高利回りを目指せるほか、高い需要など魅力が多くあります。詳しい情報は無料のセミナーや資料請求でもお伝えしておりますので、お気軽にお問合せください。

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