傾斜地での不動産投資の危険

傾斜地だけじゃない!地震や豪雨で倒壊しやすい地盤とは?

傾斜地に建つものも多い日本の不動産

地震大国とも言われるほど頻繁に地震が起こる日本では“地盤の固さ”まで見ながら購入するかどうかを見極めたいところです。もし軟弱な地盤のうえに建築すると杭をより深くまで入れなければならず、費用も余計にかかります。杭が届いていない場合は建物の傾きや地盤沈下などが起きる危険も高くなり、もし地震が発生すると倒壊するかもしれません。

後述しますが、たとえ傾斜地でなくとも埋め立てている場合は地盤が緩くなり広範囲に被害が及ぶこともあるのです。不動産投資をお考えのかたは必ず「切土」や「盛土」についての知識も身につけておきましょう

1.傾斜地に建てるときには「切土」か「盛土」かを見る

傾斜地に建てるときには「切土」か「盛土」かを見る

国土が限られる日本では、建物は平坦なところばかりではなく傾斜地に建てられることも多々あります。たとえば長崎県などは坂道が多いことでも有名です。

傾斜地に建てるとき、一般的には平らに造成してから建築されます。このときにできるのが切土(きりど)盛土(もりど)というもので、どちらも同じように平らにするのだから地盤に違いはないのかと思いきや、実は切土のほうがより安定しています。大雨で住宅の前の土が流されたという話を稀に聞きますが、これは盛土部分だった可能性があるでしょう。

1-1.画像でみる切土と盛土の違い

傾斜地での盛土と切土の違い

造成地ではブルドーザーなどの重機を使い、建物を建てられるように平坦にするか“ひな壇”のようになるよう土地を整地します。

このとき、もともとの地山を削り平らにしたものは「切土」といい、その反対に削りだした土などで盛ったものを「盛土」といいます。切土に比べると盛土の地盤は緩くなりますし、土がしっかりと締め固められていないことも多くあり、地震による地盤沈下や崩壊、豪雨による土砂災害などのリスクが高くなるのです。

画像のように盛土と切土の堺に建っている場合、地震や豪雨などで盛土が滑り落ち倒壊する危険が高くなるでしょう。また切土の上だったとしても上流から流れる土砂や倒壊した建物などで被害にあうことも考えられます。購入する予定の土地のみでなく上流の地盤まで確認するほうがよりリスクは下がります。

このように盛土と切土では土地の安全性がまるで違います。不動産投資家のなかには「絶対に盛土のものは買わない」としている方もおられるほどです。

造成地ではほぼ確実といっていいほど盛土の部分がありますから注意しなければなりません。地震の被害では切土の上が少なくなり、「切土と盛土の境界」付近になると多発するとの見方もあります。盛土だけの区間でも滑動や崩壊などが起こりやすくなるので、傾斜地に購入する場合はできれば切土を選ぶなどリスク対策を行ってください。

2.熊本地震での倒壊の多くが盛土だった可能性もある

熊本地震での被害

甚大な被害を及ぼし、多くの尊い命が失われた熊本地震。犠牲になられた方々に謹んで哀悼の意を表しますとともに、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

この熊本地震では倒壊した家屋の多くは傾斜地にあり「盛土」部分が地すべりを起こした可能性があることが分かっています。地震による倒壊リスクを下げるには地盤の固さまでもみておく必要があるでしょう。

緩傾斜地で住宅被害集中 盛り土、地滑りか
熊本地震で震度7を2回記録した同県益城(ましき)町で、住宅の損壊が比較的傾斜の緩やかな地域に集中していることが、京都大防災研究所の後藤浩之准教授(地震工学)の現地調査で分かった。
原因として、古い時代の造成工事による盛り土が基礎の地盤となじまず、地震の揺れで小規模な地滑りを起こした可能性がある。

※引用:毎日新聞 2016年4月22日掲載

盛土は傾斜地だけでなく水田や湿地などの埋立地ということもあります。たとえば熊本地震の影響で九州自動車道の盛土が崩壊しましたが、これもかつては小川が流れていた場所を埋め立てていたことが分かっています。

傾斜地ではないからといって地盤が固いということはありません。もし大規模な谷埋め盛土地となった場所では大きな地震が発生すると広範囲で家屋の倒壊などが起きる恐れもあります。

工事が行われたのが古い場合、造成工事に関する図面などの資料を入手できないこともあるかと思います。より詳細に調べるには専門家への調査依頼をしたり、地盤補強工事にかかる費用を見込んで考えることも必要になるでしょう。

ただ中古物件の購入では既に建物が建っているので難しいことも、新築から始めることで出来ることは広がります。数十年に渡って資産を生み出してくれる不動産を持つわけですから、物件に長く頑張ってもらうためには建物のデザインなどだけでなく足元までおろそかにしてはなりません。

3.大型マンションなど建物の構造物によってリスクも変わる

地盤は構造物に応じた強度を持っていなければなりません。たとえば一棟RCマンションなど大型のものを建てるときはとくに地盤の固さにも注意しておきたいところです。

同じ地盤でもコンクリートよりも木材は軽いですから、一棟木造アパートなどを建てた場合は重量が小さいので地盤のうえに直接基礎を置くだけでも良いこともあります。また重量鉄骨造では杭を打たなければならないものも、軽量鉄骨造なら不要ということもあります。杭が必要になると数百万円から数千万円ほどのコストがかかるので、RC物件を購入する際はとくに必ず地盤まで確認しておきましょう。

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